3 Project en aanpak:

We zorgen ervoor dat woningen beschikbaar blijven voor mensen die ze het hardst nodig hebben en wat we plannen, brengen we ook in de praktijk. We maken keuzes met oog voor mensen én voor wat financieel verantwoord is.

Met onderhoud, renovatie, verduurzaming en nieuwbouw werken we stap voor stap aan veilige en toekomstbestendige woonomgevingen.

We investeren in duurzame en energiezuinige oplossingen, zodat huurders comfortabel en betaalbaar kunnen blijven wonen. Daarbij pakken we aan wat nodig is en houden we oog voor kwaliteit en resultaat.

Onze ambities zijn vertaald naar vastgoeddoelen die zijn opgenomen in ons portefeuillebeleid en in onze wensportefeuille. Onze maatschappelijke ambitie wordt mede vormgegeven door de landelijke opgave die tot uitdrukking komt in de Nationale Prestatie Afspraken en de lokale vertaling in provinciale woondeals, regiodeals en gemeentelijke prestatieafspraken. Met een integrale kijk op vastgoedsturing, willen we een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement leveren binnen de mogelijkheden die we hebben. Omdat de opgaven en ambities vaak groter zijn dan de middelen, vraagt dat ook om het maken van scherpe keuzes.

Wonen Zuid werkt aan de transformatie van haar bestaande woningen en de groei van de woningvoorraad op basis van haar portefeuillebeleid 2022-2030. Dit portefeuillebeleid is in 2025 geactualiseerd. Hierin staan onze portefeuilledoelstellingen beschreven op de thema’s beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid, wonen welzijn & zorg en leefbaarheid. 

In 2025 is hard gewerkt aan het realiseren van onze vastgoeddoelen om onze huurders en woningzoekenden nog fijner te laten wonen. Elk jaar monitoren we de voortgang op onze doelen, toetsen we of onze doelen nog actueel zijn en sturen we bij waar nodig. Via de kaderbrief geven we richting aan het begrotingsproces en geven we duidelijk aan welke vastgoeddoelen het zwaarst wegen. We vertalen onze wensportefeuille naar een haalbare portefeuille door kaders mee te geven voor ons begrotingsproces.

Wonen Zuid is actief in de gemeenten Roermond, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Sittard-Geleen, Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Beekdaelen en Valkenburg a/d Geul. Eind 2025 hadden we 17.129 verhuureenheden in bezit.

De betaalbaarheid van het wonen staat al jaren onder druk. Niet alleen de huurprijs, maar ook de bijkomende kosten zijn van belang. In 2025 hebben we daarom een gemiddeld lagere huurverhoging doorgevoerd bij woningen met een C en D energielabel. Deze doelgroep viel de afgelopen jaren buiten de boot bij de huurbevriezing voor E, F en G labels. Onze inzet op het verduurzamen van ons woningbestand blijft onverminderd belangrijk. Ook het voorkomen van huurachterstanden en betaalrisico’s staat centraal. Een mooi voorbeeld hiervan is onze deelname aan de Voorzieningenwijzer. 

Onze doelgroep is de groep die voor goed en betaalbaar wonen afhankelijk is van een woningcorporatie. Dat zijn de primaire doelgroep en de secundaire doelgroep. Eind 2025 heeft 99% van onze woningen een huurprijs tot maximaal de DAEB-huurgrens. Daarmee zijn deze beschikbaar voor onze primaire en secundaire doelgroep. 

Aantal huurwoningen (woonruimte zelfstandig/onzelfstandig en intramuraal zorgvastgoed) per huurprijsklasse eind 2025:

Per 1 juli 2025 hebben we een gemiddelde huurverhoging van 4,2% doorgevoerd. Over het hele kalenderjaar 2025 zijn we binnen de wettelijke maximale huursomstijging van 4,5% gebleven. De maximale huurverhoging op individueel niveau was 5,0%, waar wettelijk 5,0% was toegestaan. In 2025 hebben de huurders op basis van het energielabel een gedifferentieerde huurverhoging gekregen. 

Op grond van enkele wettelijke bezwaargronden hebben onze huurders de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. In 2025 hebben 61 huurders hiervan gebruik gemaakt. Deze bezwaren zijn door Wonen Zuid als ongegrond verklaard. Naar aanleiding daarvan hebben 32 huurders hun bezwaar ingetrokken. De overige 29 bezwaren zijn doorgezet naar de huurcommissie. In hoofdstuk 2.6 Klachten- en huurcommissie leest u meer over de werkzaamheden van de huurcommissie. 

Wonen Zuid werkt voornamelijk met twee modellen voor woningtoewijzing: het ‘aanbodmodel’ en het model ‘direct te huur’. Bij het aanbodmodel is de inschrijfduur het belangrijkst, naast de in de advertentie genoemde passendheidscriteria. Bij het direct te huurmodel gaan we uit van het principe ‘wie het eerst komt, die het eerst maalt…’. Voor diverse bijzondere doelgroepen worden woningen ook bemiddeld. Dat gaat geregeld in samenwerking met andere organisaties zoals gemeenten, Loket Housing, Matchingspunt, Woonkans en vluchtelingenwerk.

Europees toewijzen

De verhuurgegevens voor het jaar 2025 zien er als volgt uit:

Vanaf 2022 geldt dat woningcorporaties jaarlijks minimaal 92,5% van de vrijkomende DAEB-woningen onder de liberalisatiegrens moeten toewijzen aan huishoudens die binnen de hiervoor vastgestelde inkomensgrenzen vallen. Daarmee is 7,5% van de toewijzingen vrij inzetbaar. In 2025 is de DAEB-inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens € 49.669 en voor meerpersoonshuishoudens € 54.847.

Op lokaal niveau kunnen gemeenten en corporaties binnen de prestatieafspraken een verruiming van 7,5 procentpunt naar 15% toepassen. Met alle gemeenten in ons werkgebied is in de prestatieafspraken voor 2025 afgesproken dat wij gebruik mogen maken van deze maximale 15% vrije ruimte. Deze ruimte is geen doel op zich. Zij wordt benut om maatwerk te kunnen leveren binnen de gemeenten waarin wij actief zijn.

Voor wat betreft de toewijzing van onze DAEB-woningen voldoen wij volledig aan de hiervoor geldende normen.

Passend toewijzen

De verhuurgegevens voor het jaar 2025 zien er als volgt uit:

De huurtoeslaggerechtigden zijn onze primaire doelgroep. We waarborgen de slaagkans van deze groep. Volgens de Woningwet moet minimaal 95% van alle woningtoewijzingen worden gedaan aan huishoudens met een inkomen onder de grenzen voor passend toewijzen. Dit houdt in tot € 28.375 voor eenpersoonshuishoudens (en € 27.775 voor oudere eenpersoonshuishoudens) en tot € 38.500 voor meerpersoonshuishoudens (en € 37.350 voor oudere meerpersoonshuishoudens).

Passend betekent in dit geval beneden de geldende aftoppingsgrenzen. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is de aftoppingsgrens in 2025 € 682,96 en voor drie- en meerpersoonshuishoudens € 731,99. Eind 2025 komen wij uit op 96,77% (2024: 96,99%) passend toewijzen. Hiermee hebben we opnieuw aan de 95%-norm voldaan. 

In de wet is een uitzondering opgenomen voor ouderen met een hoog vermogen. Zij mogen toch passend worden toegewezen als hun inkomen binnen de maximale inkomensgrenzen voor huurtoeslag valt. Hierdoor kunnen zij, indien gewenst, een duurdere woning huren die beter aansluit bij hun woonwensen. In 2025 is van deze uitzonderingsmogelijkheid éénmaal gebruikgemaakt.

De mutatiegraad heeft betrekking op het aantal nieuwe verhuringen van bestaande huurwoningen ten opzichte van het totale aantal huurwoningen. Dit is exclusief de in het verslagjaar nieuwgebouwde, aangekochte, tijdelijke verhuur en wisselwoningen. In 2025 hebben wij 946 bestaande woningen opnieuw verhuurd. Dat komt neer op een mutatiegraad van 6,8% (2024: 6,6%). 

Verder kennen we de bewuste en onbewuste huurderving als gevolg van leegstand.

Bewuste leegstand wordt veroorzaakt door:

• renovatie waarbij de woning tijdelijk niet bewoonbaar is;
• leegstand van een woning vóór sloop;
• leegstand die ontstaat als we besluiten een woning niet meer te verhuren omdat we deze te koop zetten.

De huurderving als gevolg van bewuste leegstand bedroeg in 2025 2,75% (2024: 0,96%).

Onbewuste leegstand, ofwel mutatie leegstand, komt door de tijd die nodig is bij een mutatie. Concreet gaat het dan om de tijd die nodig is om:

• reparaties uit te voeren;
• de woning op te knappen;  
• en/of een nieuwe huurder te vinden. 

De huurderving door onbewuste leegstand was in 2025 1,45% (2024: 3,35%). De daling van de onbewuste leegstand is het resultaat van de beheersmaatregelen die in 2025 zijn doorgevoerd.

We willen de stijgende druk op de betaalbaarheid voor huurders zoveel mogelijk beperken. Daarom werken we zowel beleidsmatig als praktisch samen met onze stakeholders. Denk aan huurdersorganisaties, gemeenten, kredietbanken, maatschappelijke instellingen en vrijwilligersorganisaties. Het gaat te ver om alle gemeenschappelijke inspanningen te benoemen, maar enkele ontwikkelingen en activiteiten brengen we kort onder de aandacht:

• Met de gemeente Roermond wordt samengewerkt aan het project “Afrekenen met schulden”. Het doel van dit tweejarig project is het doorbreken van de vicieuze cirkel van armoede en schulden voor circa 80 tot 100 gezinnen. Tegelijkertijd wordt hulp geboden bij andere problemen. Jeugdzorg en Wmo worden hierbij aangehaakt;
• In de regio Parkstad Limburg en in Midden Limburg werken we met de Voorzieningenwijzer. Hiermee helpen we huurders om regelingen, toeslagen en kortingen maximaal te benutten. Alle gemeenten in ons werkgebied werken nu met de Voorzieningenwijzer. Uit de cijfers van de Voorzieningenwijzer blijkt dat de baten per huurder variëren tussen € 400,- en € 1.000,- per jaar per huurder. Dit is ook afhankelijk van de gemeente;
• We willen huurachterstanden van onze huurders vroeg signaleren. Daarom maken we actief gebruik van de mogelijkheden van vroeg signalering, die de wet Wgs (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) biedt. Dit houdt in dat bepaalde bedrijven en instanties sinds 1 januari 2021 de gemeenten mogen waarschuwen, als zij zien dat hun klanten hun rekeningen niet betalen. Het gaat hierbij om verhuurders van woningen, drinkwaterbedrijven, energieleveranciers en zorgverzekeraars. Ze hebben geen toestemming van de klant hiervoor nodig. De bedrijven en instanties geven een signaal als de betalingsachterstanden niet worden opgelost door hun eigen inspanningen. Denk bijvoorbeeld aan het zoeken van persoonlijk contact en het aanbieden van een betalingsregeling. Via deze systematiek van vroeg signalering kunnen de gemeenten actief sturen op schuldhulpverlening. De afspraken rondom vroeg signalering sluiten in algemene zin goed aan bij de werkwijze en middelen die wij in de voorbije jaren hebben ingezet: bij betalingsachterstanden zo vroeg mogelijk in contact komen met de huurder. Aedes is bezig met het opstellen van een convenant dat woningcorporaties kunnen hanteren om de afspraken met gemeentes beter vast te leggen naast de wettelijke verplichting. Wij onderzoeken de komende tijd of wij dit convenant in ons werkgebied kunnen toepassen.

Wonen Zuid investeert de komende jaren fors, maar in een realistisch tempo, in maatregelen op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid. Energie en duurzaamheid staan voor ons niet op zich, maar kennen drie hoofddoelen: het betaalbaar houden van de totale woonlasten, de verbetering van de energielabels en het terugdringen van de CO2-uitstoot. 

Het plan van aanpak voor versnelling verduurzaming bestaat in totaal uit 13 onderdelen. In de tekst hieronder staan de belangrijkste stappen die in 2025 zijn gerealiseerd.

Nieuwe werkwijze energielabeling (1)
Sinds 2023 wordt een deel van de energielabels opgesteld door onze eigen gediplomeerde EP-W medewerkers duurzaamheid. Het restant besteden we uit. 

Uitfaseren energielabels E, F en G vóór eind 2028 (2)
Hier ligt de belangrijkste focus van de versnelling verduurzaming. In de volgende grafiek is de resterende opgave afgezet tegen de prognose die we eind 2022 bij de start van de versnelling hebben gemaakt, en de bijgestelde prognose van begin 2025. 

De uitvoering van onze verduurzamingsmaatregelen in 2025 is volgens planning verlopen. Toch is er een tijdelijke achterstand ontstaan in het registreren en afmelden van energielabels. In het verslagjaar zijn 120 slechte energielabels daadwerkelijk weggewerkt door verduurzamingstreinen, tussentijdse investeringen, renovaties en planmatig onderhoud. Deze woningen zijn ook afgemeld in de landelijke database. Ten opzichte van de begroting, waarin we rekening hielden met een afname van 534 slechte labels, is 22% van de doelstelling gerealiseerd.

Zoals eerder toegelicht, ligt de uitvoering ‘in het veld’ volledig op koers, maar vraagt het proces van woningopnames en administratieve afmelding extra aandacht. Deze tijdelijke achterstand doet echter niets af aan onze ambities. De doelstelling dat eind 2028 alle E, F en G labelwoningen zijn uitgefaseerd (met uitzondering van woningen die op korte termijn worden gesloopt) blijft onverminderd staan en is nog steeds realistisch en haalbaar.

De werkgroep ‘Projecten uitfaseren E, F en G labels’ bestaat uit een afvaardiging van de Huurdersvereniging Wonen Zuid en Wonen Zuid. Zij is drie keer bij elkaar geweest. We zijn in 2025 gestart met een communicatiecampagne over onze verduurzamingsinspanningen in onze wijken.  

Uitfaseren gas- en moederhaarden (3)
De meeste van de 30 open toestellen die in 2023 nog niet in de verduurzamingsplannen waren opgenomen zijn al vervangen door een CV-installatie. Voor een klein deel nadat huurders met voorrang zijn verhuisd naar een voor hun geschiktere woning. Enkele huurders die in eerste instantie weigerden krijgen in 2026 opnieuw een voorstel. 

Collectief gestookte appartementencomplexen (4)
In 2025 is gewerkt aan een visie voor alle collectief gestookte appartementencomplexen. Begin 2026 wordt de visie opgeleverd en kunnen de effecten hiervan worden meegenomen in de meerjarenbegroting.

Versnelling zonnepanelen (5)
Het in 2025 bijgestelde doel om 300 zonnepaneelinstallaties (oorspronkelijk 400) te realiseren bij bestaande woningen (exclusief renovaties) is met 308 geplaatste installaties ruimschoots behaald. Een goede prestatie. Zeker gezien de afgenomen belangstelling onder huurders, door de invoering van terugleverkosten door energieleveranciers en het aangekondigde einde van de salderingsregeling per 1 januari 2027. Daarnaast zijn bij renovaties nog eens 64 installaties geplaatst, waarmee we ook in dat segment een betekenisvolle bijdrage hebben geleverd aan de verduurzaming van onze portefeuille.

Uitfaseren enkel glas (6)
De kans is aanzienlijk dat enkel glas over enkele jaren als een gebrek wordt aangemerkt. Daarom vervangen we dit standaard bij de verduurzaming van de woningen. Verder is dit opgenomen in de conditiemetingen en hebben we onze schildersbedrijven opdracht gegeven om bij kozijnschildering het enkel glas te vervangen. In 2025 is ongeveer 6% van het enkel glas binnen onze portefeuille vervangen door HR++ glas. Streven is om het enkel glas op termijn grotendeels weg te werken.

Warmtepompen (7)
We wilden in 2025 125 warmtepompen plaatsen in bestaande woningen. Er zijn er daadwerkelijk 98 geplaatst, 36 bij renovatie en 62 als tussentijdse investering, die als volgt zijn onder te verdelen in 44 hybride pompen bij grondgebonden woningen en 18 all-electric bij appartementen.

Pilots met innovaties (8)
Wij staan open voor toepassing van innovaties. We participeren in twee projecten: MAI-home en Chipmunk. Hierbij worden, met behulp van sensoren in woningen en kunstmatige intelligentie, installaties op afstand aangestuurd. Daarnaast worden de huurders gestimuleerd om energie te besparen via ‘gamification’.

Ook hebben we de daken van twee wooncomplexen en van ons kantoor in Roermond voorzien van gerecyclede bitumen dakbedekking. Eind 2025 is een wooncomplex van 18 woningen in Beekdaelen voorzien van all-electric warmtepompen, zonnepanelen en batterijen (‘solar and storage’). Zo doen wij ook met deze technologische oplossingen ervaringen op. 

Blijvende inzet op bewustwording en gedragsbeïnvloeding (9)
De energiecoaches hebben in 2025 ongeveer 450 huurders bereikt. Via individuele huisbezoeken, informatiebijeenkomsten aan bewonersgroepen, bijeenkomsten voor huurders van nieuwbouwcomplexen en één webinar. Daarnaast hebben ze via telefoon, chat en sociale mediaplatformen zoals Facebook en Instagram veel huurders bereikt. Ook hebben ze een rol gepakt in het promoten van het planten van bomen of struiken en het plaatsen van regentonnen bij nieuwe huurders van bestaande woningen. In 2025 zijn we ook gestart met een zichtbaarheidscampagne rondom de verduurzaming. In dat kader hebben de energiecoaches professionele filmpjes laten maken en zijn folders vernieuwd. Ook hebben we tuin- en raamborden laten maken en is een social mediaplan gemaakt.

Externe profilering en kennisdeling (10)
We hebben ons in 2025 op verschillende manieren geprofileerd op het thema duurzaamheid. Enkele voorbeelden: 

• Een trekkersrol in haalbaarheidsonderzoeken naar een warmtenet via Mijnwater in de regio Parkstad. Het tweede deel van dit onderzoek is eind 2025 afgerond;
• Een trekkersrol in het oprichten van het Netwerk Duurzaamheid Limburgse Woningcorporaties. Dit netwerk is voor alle 22 Limburgse woningcorporaties en bedoeld om periodiek kennis te ontwikkelen, te delen en inspiratie op te doen;
• Een bijeenkomst over hittestress voor de bewoners van het complex Hofstaete (Molenberg, Heerlen). Hierover hebben we ook een interview op L1 radio gegeven;
• Er zijn eerste gesprekken gevoerd met de gemeenten Heerlen, Roermond en Maasgouw over warmtekavelstrategieën.

Klimaatadaptatie en circulariteit (11)
De implementatie van het groenvoorzieningenbeleid uit 2023 en het tuinenbeleid uit 2024 is in volle gang. We vervangen steeds meer ‘grijs’ door ‘groen’. Door drie pilots hebben we ervaring opgedaan om gemeenschappelijke gazons om te vormen tot een kruidenrijk grasland. Daarnaast hebben we ook goede ervaringen opgedaan met de omvorming van groenvoorzieningen naar een concept van onderhoudsarme prairietuinen. Dit betekent een mix van inheemse en hittebestendige beplanting en meer mogelijkheden voor bewoners om te ontmoeten. Waar dit is toegepast zijn onze huurders erg enthousiast.

Wij plaatsen in geschikte achtertuinen van bestaande woningen én als nieuwe huurders dat willen een boom of struik en regenton. Bovendien ontmoedigen we het verstenen van tuinen. In het kader van verhuurbaarheid aan nieuwe huurders worden zwaar verwaarloosde tuinen van leegstaande woningen opgeschoond en opnieuw klimaat adaptief ingericht. Hierbij houden we, binnen kaders, rekening met de wensen van de nieuwe huurders. Een aantal wensen KANIB (Klimaatadaptatie, Natuurinclusiviteit en Biodiversiteit) is opgenomen in een nieuw technisch programma van eisen bij nieuwbouw.

We passen steeds vaker plantaardige dakisolatie toe, ook voor de goede thermische eigenschappen die bij bepaalde dakconstructies prima tot hun recht komen. In 2025 is ook besloten dat we bij onze nieuwbouwprojecten die we via de Limburgse Bouwstroom realiseren, het plusniveau van ‘het Nieuwe Normaal’ toepassen. Zo doen we meer ervaring op met toepassing van circulaire materialen bij nieuwbouw.

Routekaart naar CO2-neutraal (12)
In 2025 is deze routekaart van Aedes voor de derde keer ingevuld. De nieuwste inzichten zijn erin verwerkt. Denk aan de meerjarenbegroting 2026, de actuele versies van de Transitie Visies Warmte van de gemeenten en een interne analyse van onze complexen. Hierbij is per complex, en met de huidige inzichten, bepaald hoe lang dit nog in exploitatie is. In alle drie de uitgewerkte scenario’s in de routekaart gaat het in totaal om meer dan € 1 miljard aan investeringen (sloop/nieuwbouw, schilisolatie, installaties en zonnepanelen) en onderhoud om uiteindelijk in 2050 richting CO2-neutraliteit te bewegen. Uit het opnieuw invullen van de routekaart blijkt dat de doelstelling van volledige CO₂-neutraliteit financieel, technisch en organisatorisch niet haalbaar is. Daarnaast blijkt dat naast all electric, ook warmtenetten en groen gas (zoals waterstof), belangrijke bijdragen kunnen leveren aan de transitie naar gasloos. Daarbij bieden zonnepanelen kansen om de resterende netto CO₂ uitstoot verder te beperken door hun duurzame energieopwekking. 

Isolatie begane grondvloeren appartementencomplexen (13)
Het isoleren van begane grondvloeren van appartementen, waar onverwarmde garages of bergingen onder liggen, is in volle gang. In 2024 is een succesvolle pilot uitgevoerd met een isolatiesysteem waarbij de impact voor huurders van de bergingen en garages erg klein is. Het op deze wijze isoleren is in 2025 opgeschaald. 

Andere relevante stappen die we in 2025 hebben gemaakt zijn:

• Actie gratis verhelpen van tochtklachten. We hebben deze aan het begin van het stookseizoen 2025 voor het derde opeenvolgende jaar uitgezet. In 2025 hebben 27 huurders van deze actie gebruik gemaakt;
• Het beleid op zeer energiezuinige woningen met een energieprestatievergoeding voor nog te realiseren nieuwbouw is geëvalueerd. We hebben besloten om deze bouwvorm niet meer te realiseren voor de projecten in 2025 en 2026. Als we hier tenminste nog een keuze in hebben. Omdat de salderingsregeling per 1 januari 2027 stopt bekijken we vóór eind 2026 of deze lijn vanaf 2027 wordt voortgezet. En wat we doen met reeds gerealiseerde woningen;
• We hebben voor het tweede opeenvolgende jaar een ESG-rapportage opgesteld. Het rapporteren over onze impact op het milieu, de samenleving en onze bestuurlijke praktijken (ESG-reporting) is (nog) niet verplicht;
• In 2025 zijn we begonnen met de actualisatie van het 6-sporenbeleid+. Deze wordt begin 2026 afgerond.

In 2025 is door de uitvoering van duurzaamheidsmaatregelen bij renovatie, planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud het aantal goede labels toegenomen. Het aantal zelfstandige woningen met prelabel D en beter is in 2025 toegenomen met 136. Het aantal woningen met prelabel E, F en G is in 2025 afgenomen met 120.

In de periode 2018 tot en met 2022 is de CO2-uitstoot van de organisatie Wonen Zuid afgenomen met ongeveer 56%, van 780 ton naar 340 ton CO2. Dat komt door:

• het overstappen op het hybride werken (ingegeven door corona, waardoor het woonwerk- en zakelijk verkeer fors is afgenomen);
• elektrificatie van het wagenpark;
• het naar externe locaties verplaatsen van de servers (waarvan de warmte die deze produceren deels weer wordt hergebruikt);
• het scheiden van afvalstromen en het sluiten van één etage op beide kantoren op vrijdag en;
• minder gebruik van papier. 

Wonen welzijn en zorg zijn steeds nauwer met elkaar verbonden. Ontwikkelingen als vergrijzing,  extramuralisering en de krapte op de arbeidsmarkt in de zorg dragen hieraan bij. Mensen met een fysieke, verstandelijke of psychische kwetsbaarheid blijven langer zelfstandig wonen in wijk of kern. Dat betekent iets voor de woningen waarin deze mensen wonen. Dus ook voor onze woningen. 

Via conditiemetingen krijgen we inzicht in de technische kwaliteit van al onze woningen. Deze informatie gebruiken we onder meer om onze meerjarenbegroting nauwkeuriger samen te stellen. Ons beleidsstreven is dat we alle woningen op een minimaal kwaliteitsniveau (score 3) brengen. Bij de inspecties van de woningen kijken we ook naar veiligheidsaspecten zoals branddoorslag, vallen, elektrocutie, legionella en constructieve veiligheid. In onderstaande tabel staat een overzicht van de conditiescores; score 1 betekent nieuwbouwkwaliteit, score 6 betekent slooprijp. In de planning van de inspecties wordt rekening gehouden met onze prioriteiten op het gebied van verduurzaming en vastgoedsturing. Het doel van de metingen is dat er een actueel en compleet beeld is van de technische kwaliteit van de woning en van de geplande (en in de begroting opgenomen) werkzaamheden. Mede op basis van deze informatie vindt namelijk besluitvorming plaats over de soort ingreep die er gedaan moet worden (bijvoorbeeld sloop, renovatie of planmatige werkzaamheden).

We houden de kwaliteit van onze woningen op peil. Daarom besteden we veel aandacht aan onderhoud naast de ingrepen uit ons uitvoeringsprogramma strategisch voorraadbeleid. We werken hierbij aan een zo efficiënt mogelijke inzet van onze financiële middelen. Dit met behoud van woonkwaliteit voor onze huurders. 

Onze totale onderhoudsuitgaven in 2025 bedroegen € 33,3 miljoen, waarvan:

• € 18,0 miljoen aan planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud);
• € 6,4 miljoen aan reparatieonderhoud (inclusief schades);
• € 8,9 miljoen aan mutatieonderhoud.

In 2025 is het Strategisch Project “Grip op onderhoud” voortgezet. Het doel is kostenefficiëntie en een verklaring te vinden voor structurele budgetoverschrijdingen bij mutatie en reparatieonderhoud. In 2026 wordt dit project afgerond. 

Planmatig onderhoud
Ons geprognotiseerde planmatig onderhoudsbudget is in 2025 grotendeels gerealiseerd, weliswaar met deels andere activiteiten dan verwacht. Voor een deel komt dit door de jaarlijkse overloop. Omdat voorbereidingsperiodes langer duren of natuurvrijverklaringen niet tijdig worden afgegeven, worden werkzaamheden overgeheveld naar het volgende uitvoeringsjaar.

Mutatieonderhoud
De mutatiekosten zijn ongeveer 48% hoger dan begroot. In 2025 zijn in totaal 86 woningen in het afstemmingsoverleg geaccordeerd voor uitvoering waar de mutatiekosten hoger waren dan € 25K. 

In 2025 zijn 66 woningen met een volume van € 2.328K geheel op mutatiekosten uitgevoerd en 20 mutatiewoningen zijn geheel als TIN verwerkt voor een bedrag van € 1.743K. De extra kosten zijn een gevolg van:

• Mutatiewoningen, die meer dan 25 jaar zijn bewoond en die nog niet grootschalig zijn gerenoveerd (ongeveer € 2 miljoen extra voor ca. 55 woningen);
• De vastgestelde basiskwaliteit waaraan onze woningen moeten voldoen;
• Ons nieuwe veiligheid- en gezondheidsbeleid;
• Duurdere bouwmaterialen.

Reparatieonderhoud
Bij reparatieonderhoud zien we dat het budget net niet toereikend was met een realisatie van 102%. Er is sprake van circa 20% minder reparatieopdrachten. Wel zijn de kosten per opdracht hoger (ook circa 27%). De hogere kosten worden veelal veroorzaakt door de hogere cao-uurlonen bij uitvoerende partijen en toeslagen op handelingskosten van kleine opdrachten. Of deze trend van minder reparatieverzoeken zich doorzet in de toekomst moet nog blijken. Het zou wel te verklaren zijn door de intensievere aanpak en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.

Renovatie
Via renovatie verbeteren we de kwaliteit van onze woningen. Ook maken we ze geschikter voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld senioren. Andere criteria om te renoveren zijn de uitstraling van onze complexen en de leefbaarheid in de wijk. Bij renovatie streven we ernaar dat de woningen bereikbaar (betaalbaar) blijven voor de doelgroep. Daarom verhogen we de huur na renovatie alleen als er woontechnische verbeteringen aangebracht zijn. Daarnaast maken de renovaties ook onderdeel uit van ons 6-sporenbeleid+ op het gebied van duurzaamheid en betaalbaarheid. We werken met duurzame materialen en verbeteren de energieprestatie van de woningen. In de begroting waren 201 woningen opgenomen voor renovatie, waarbij in de realisatie 239 woningen zijn gerenoveerd voor een totaalbedrag van € 25,6 miljoen. De afwijking ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt doordat het vooraf niet specifiek is in te schatten wat de oplevermomenten zijn bij de grotere renovatieprojecten in de gemeenten Roermond (De Kemp), Heerlen en Valkenburg. Ook zijn een aantal projecten vertraagd, door inspraakprocedures of een tekort aan capaciteit bij uitvoerende partijen om tijdig de voorbereiding afgerond te hebben.

In 2025 hebben we in het kader van ons programma strategisch voorraadbeleid € 35,3 miljoen geïnvesteerd in de bouw van nieuwe huurwoningen en investeren we € 27,3 miljoen in de renovatie van bestaande huurwoningen.

De afgelopen jaren is gebleken dat de omgeving waarin wij opereren aanzienlijk is veranderd. Steeds meer processen en variabelen buiten de directe invloedssfeer van Wonen Zuid beïnvloeden het tempo van onze investeringsactiviteiten. Dit maakte de realisatie van projecten ook in 2025 minder voorspelbaar. De belangrijkste externe factoren die leiden tot meer onzekerheden en het risico op vertraging in de geplande projecten zijn:

• RO-procedures en de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 zorgen voor langere doorlooptijden. Daarnaast nemen bezwaar- en beroepsprocedures bij projecten toe;
• Vergunningenproblematiek: Onder meer stikstof- en natuurvergunningen blijven een knelpunt. Ze hebben kostenverhogende effecten omdat steeds meer inzet nodig is van elektrisch materieel;
• Door netwerkcongestie worden zowel tijdige bouwaansluitingen, tijdige aanleg van uitbreiding van nutstrajecten als een tijdige aansluiting van projecten een steeds grotere uitdaging. Wij hebben in overleg met Enexis werkafspraken gemaakt om meer transparantie en samenwerking te bevorderen;
• Opschaling van geïndustrialiseerde bouwmethoden brengt zowel kansen als ook nieuwe risico’s mee;
• Capaciteitsproblemen bij betrokken stakeholders, waardoor investeringstrajecten vertragen;
• Openbare infrastructuur en uitloop van gemeentelijke openbare aanbestedingen vertragen de oplevering van projecten. Woningen zijn immers pas toegankelijk na gereedkoming van de openbare weg.

De stijgende stichtingskosten én de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen was voor ons aanleiding om een onderzoek te doen naar kostenreductie voor onze nieuwbouwprojecten. Zo konden we het standaard uitrustingsniveau van onze sociale huurwoningen opnieuw vaststellen. Conclusie: er moet meer differentiatie komen tussen verschillende productmarktcombinaties, en wij moeten kleiner bouwen qua m2. Hiermee kunnen wij een kostenreductie van 13% realiseren. 

Wonen Zuid krijgt regelmatig de mogelijkheid om aantrekkelijke ontwikkelposities van de markt over te nemen die aansluiten bij onze wensportefeuille. Daarnaast bieden de Nationale Prestatieafspraken extra kansen om onze portefeuilleopgaven binnen het werkgebied te verwezenlijken. In de Nationale Prestatieafspraken is onder meer vastgelegd dat bij nieuwbouw en transformatieopgaven minimaal 30% sociale huur gerealiseerd moet worden. Gezien de hoeveelheid kansen, de beschikbare menskracht en het investeringsvolume is het echter noodzakelijk om duidelijke keuzes te maken. Focus is essentieel om onze energie en middelen effectief in te zetten en zo maximaal bij te dragen aan onze strategische doelstellingen.

Begroot versus realisatie 2025

Nieuwgebouwde huurwoningen

In 2025 zijn de volgende nieuwbouwprojecten opgeleverd:

Huurwoningen

• 28 woningen Toupsbergstraat, gemeente Kerkrade;
• 44 appartementen Rolduckerveld, gemeente Kerkrade;
• 38 van de in totaal 42 woningen deelgebied C en D Rolduckerveld, gemeente Kerkrade;
• 10 woningen deelgebied C en D Rolduckerveld (die nu eerst worden verhuurd voordat ze worden verkocht), gemeente Kerkrade;
• 38 woningen Kemp fase 1, gemeente Roermond.

In 2025 hebben wij de tien oorspronkelijk geplande koopwoningen in deelgebied C en D van het Rolduckerveld gebouwd en opgeleverd. De omgevingsvergunning is echter nog niet afgegeven. Daarom kunnen deze woningen vooralsnog niet worden verkocht. In overleg met de gemeente Kerkrade is voor een tijdelijke oplossing gekozen waarbij de woningen worden verhuurd. Zowel Wonen Zuid als de gemeente Kerkrade vinden leegstand in afwachting van de bezwaarprocedure maatschappelijk ongewenst. De woningen worden alsnog aan particulieren worden verkocht, zodra de omgevingsvergunning onherroepelijk is.

Aangekocht voor verhuur
Aankoop van woningen vindt primair plaats vanuit het kunnen bijdragen aan oplossingen voor volkshuisvestelijke knelpunten of vraagstukken. In 2025 hebben we 9 woningen aangekocht.

De meeste aankopen hebben betrekking op de twee grote business cases. Het gaat dan om de Zonstraat in de wijk Rolduckerveld (6 woningen) en de Nuinhofwijk (2 woningen). In paragraaf 2.4.2 integrale wijkaanpak gingen we hier uitgebreid op in. De overige woning is van een individuele particulier aangekocht met het oog op toekomstige projectontwikkelingen.

Sloop
Als woningen niet meer passen bij de vraag van de klant, wijkvisies en plannen voor bepaalde wijken, slopen we deze. Dat geldt ook voor woningen die niet meer voldoen aan het huidige gewenste kwaliteitsniveau. Of die we niet tegen aanvaardbare kosten op een minimaal vereist niveau kunnen brengen. In de regel wordt sloop gevolgd door nieuwbouw. Hiermee slaan we een kwaliteitsslag en leveren we een bijdrage aan onze duurzaamheidsdoelstellingen.

Verkoop
In 2025 heeft Wonen Zuid 4 woningen verkocht. Gelet op de huidige grote druk op de woningmarkt is de vraag naar sociale huurwoningen groot. Daarom zijn wij terughoudend in de verkoop van ons bezit.