1 Bestuursverslag en toezicht:

Goed bestuur en zorgvuldig toezicht vormen de basis om het verschil te kunnen maken in onze wijken. In dit hoofdstuk laten we zien hoe wij richting geven aan ons werk, welke keuzes we maken en hoe we daar verantwoording over afleggen. Zo zorgen we voor duidelijkheid en continuïteit, zodat bewoners en partners kunnen vertrouwen op een organisatie die betrouwbaar handelt en doet wat zij belooft.

Fijn dat u de tijd neemt om ons jaarverslag over het jaar 2025 te lezen. Hiermee blikken we terug op de resultaten die we in 2025 hebben geboekt en de omstandigheden waaronder we dat hebben gedaan. Ook het afgelopen jaar heeft de volkshuisvesting de gemoederen in Nederland flink bezig gehouden. Terwijl de uitdagingen op de woningmarkt niet nieuw zijn en ook de komende jaren nog veel van ons zullen vragen, was 2025 vooral ook een verrassend jaar. Graag neem ik u in dit voorwoord kort mee langs de belangrijkste ontwikkelingen.

Keuzes maken voor een betrouwbare toekomst
We zijn 2025 gestart op basis van de keuzes die we in 2024 maakten. Met die keuzes hebben we onderstreept dat onze eerste prioriteit ligt bij het zijn van een betrouwbare, sociale verhuurder. Dat betekent dat we prioriteit geven aan de kwaliteit van onze dienstverlening aan huurders en aan het duurzaam borgen van zowel de kwaliteit als de betaalbaarheid van ons bestaande woningaanbod.

De ruimte die daarna nog overblijft en eventuele extra financiële ruimte vanuit de rijksoverheid, besteden we aan investeringen voor het verder uitbreiden van ons woningaanbod. We kunnen beide soorten investeringen (bestaand bezit én uitbreiding) niet volhouden op het ambitieniveau van 2023 en 2024 zonder onze financiële en organisatorische continuïteit op de middellange termijn in gevaar te brengen. Daarom hebben we in 2024 ervoor gekozen onze investeringen geleidelijk af te bouwen tot ca. € 45 miljoen per jaar. Dat kunnen we qua leenvermogen duurzaam volhouden en daarmee bieden we structureel voldoende werk aan onze organisatie.

Tot voor kort waren beschikbare bouwkavels en nieuwe kansen bij gemeenten en ontwikkelaars nog schaars en onze financiële ruimte nog erg ruim. Daardoor konden we ons permitteren om bijna ieder project te omarmen waarmee we onze woningvoorraad konden uitbreiden. Zelfs als de randvoorwaarden niet helemaal optimaal waren. De afgelopen jaren is dit beeld in een rap tempo volledig gekanteld. Allereerst zijn de investeringen in ons bestaande bezit fors opgeschroefd om slechte energielabels weg te werken, zoals overeengekomen in de Nationale Prestatie Afspraken (NPA). Daar bovenop hebben we ons via de Woondeal Limburg gecommitteerd aan een ambitieus, maar realistisch nieuwbouwprogramma. Inmiddels begint de toegenomen focus in de landelijke en lokale politiek ook zichtbaar te worden in het aantal nieuwe kansen dat zich aandient, zowel vanuit gemeenten als projectontwikkelaars.

Daarom hebben we onze prioriteiten en de daaruit voortkomende keuzes aangescherpt. We zeggen nu relatief minder vaak 'ja' tegen kansen die voorbij komen. Eind 2024 hebben we onze stakeholders hierover geïnformeerd. Sindsdien kijken we integraal hoe we onze beschikbare middelen zo efficiënt mogelijk kunnen inzetten, zodat ze bijdragen aan resultaten op de plekken waar dat het meest nodig is.

Onverwachte keuzes
Na de keuzes die we in 2024 maakten, dachten we ons in 2025 te kunnen beperken tot het stapsgewijs effectueren en verder aanscherpen van deze koers. In het voorjaar van 2025 werden we echter verrast door het nieuws uit Den Haag, dat het kabinet Schoof van plan was de huren in de sociale sector voor twee jaar te bevriezen. Dit zou een flink gat in onze investeringsmogelijkheden hebben geslagen, waardoor we fors hadden moeten snijden in onze ambities. Behalve de projecten die al in uitvoering of een vergevorderd stadium van voorbereiding waren, zouden we amper of geen nieuwe woningen meer kunnen toevoegen. Ook zouden we een deel van de doelen in de NPA moeten doorschuiven in de tijd of zelfs annuleren. Dit zou wachtlijsten nog veel verder hebben laten oplopen en dat zou weer funest zijn geweest voor de volkshuisvesting. 

Tot onze opluchting leidde een intensieve gezamenlijke lobby ertoe dat politiek Den Haag tot nader inzicht is gekomen; de huurbevriezing ging niet door. Toch heeft deze gang van zaken de nodige schade aangericht. Allereerst aan het vertrouwen van onze huurders, die eerst een zeer welkome financiële tegemoetkoming in het vooruitzicht kregen, maar die vervolgens weer werd ingetrokken. Ook de sector ondervond schade: organisaties hebben veel tijd en energie gestoken in het uitwerken van (nood)maatregelen om de gevolgen van de huurbevriezing op te vangen en deze maatregelen helder te kunnen uit te leggen aan huurders en partners. Vervolgens moest dit weer worden ingetrokken, en met de nodige vertraging werd de draad weer opgepakt van prestatieafspraken met gemeenten en afspraken met samenwerkingspartners. Uiteraard is de uitkomst voor woningcorporaties en op termijn ook voor huurders beter dan de voorgenomen huurbevriezing, maar dit alles verdient geen schoonheidsprijs en heeft het vertrouwen in de politiek langdurige schade toegebracht.

Toch heeft dit alles ook wat opgeleverd. De Limburgse Woningcorporaties zijn dichter naar elkaar toe gegroeid en het proces heeft beter inzicht gegeven in de financiële positie en uitdagingen in de sector. Het heeft alle stakeholders laten zien dat de bomen in de sector niet tot in de hemel groeien en dat scherpere keuzes nodig zijn om ook de komende jaren resultaten te blijven boeken.

Toch mooie resultaten
Ondanks de politieke dynamiek en de impact daarvan op Wonen Zuid, is er hard doorgewerkt aan concrete resultaten voor huurders en woningzoekenden. Resultaten die gezien mogen worden! Wonen Zuid heeft in 2025 maar liefst 158 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Serieuze aantallen, aangezien dit sinds 2021 gemiddeld 63 nieuwe woningen per jaar betrof. Daarnaast zijn 390 woningen met een slecht energielabel (E, F en G labels) verduurzaamd tot gemiddeld energielabel B. Dit is door een administratieve doorlooptijd nog niet direct zichtbaar in de officiële energielabels, maar onze huurders zien de voordelen wel al terug op de energierekening.

Behalve investeren in nieuwe woningen zijn er ook andere manieren om de wachtlijsten voor sociale huurwoningen terug te dringen. Zo hebben we in 2025 in Kerkrade een succesvolle pilot uitgevoerd om de doorstroom van senioren naar levensloopbestendige woningen te bevorderen. Dit heeft treintjes op gang gebracht. Per huishouden dat we op deze manier verleidden om te verhuizen, zijn twee tot drie andere huishoudens naar een beter passende woning verhuisd en is één huishouden aan een eerste woning geholpen. We gaan dit een passend vervolg geven. Daarnaast zijn we met een multidisciplinair project gestart om de huurderving door leegstand bij woningmutaties en projecten terug te dringen. Ook hier hebben we de eerste resultaten in 2025 geboekt waardoor er relatief meer woningen voor verhuur vrij zijn gekomen.

25 jaar participatie
In 2025 hebben we samen met onze huurdersvereniging HWZ stilgestaan bij 25 jaar huurdersparticipatie. Al 25 jaar zetten vele huurders zich vrijwillig in om de belangen van onze huurders een stem te geven en afspraken te maken die tot nog beter passende resultaten voor onze huurders leiden. Onze huidige samenwerkingsrelatie is in 25 jaar met vallen en opstaan tot stand gekomen, maar we mogen trots zijn op de effectiviteit ervan en op de transparantie en het onderling vertrouwen in onze samenwerkingsrelatie. We blijven er samen naar streven om dit nog verder te verbeteren en in de toekomst nog meer op elkaar te kunnen bouwen.

Tot slot
Onze inzet in 2025 werd voor het vijfde jaar op rij hoger gewaardeerd door onze huurders. Zij beoordeelden ons in 2025 met een 8,2 (+0,2) als gemiddeld rapportcijfer (bron: Aedes Benchmark 2025). Ook zijn onze bedrijfslasten in 2025 minder hard gestegen dan gemiddeld bij andere woningcorporaties. Daardoor mochten we opnieuw een A-predicaat ontvangen. Ik sluit daarom net als vorig jaar graag af met een woord van dank aan iedereen die in 2025 een bijdrage heeft geleverd aan het realiseren van de doelen van Wonen Zuid. Onze huurders, hun vertegenwoordigers van huurdersvereniging HWZ, de gemeenten waarin wij actief zijn, onze bouwpartners, zorgpartners en vooral onze medewerkers. Ik hoop dat Wonen Zuid ook in 2026 weer op jullie inzet, steun en positief kritische blik mag rekenen.

Ramon Testroote

bestuurder Wonen Zuid

In ons ondernemingsplan ‘Wij(ken) maken het verschil’ hebben we uiteengezet waarop we onze inspanningen richten. Ons ondernemingsplan dateert uit begin 2022 en vormt de basis van onze bestuurlijke voornemens. In de afgelopen jaren hebben zich veel ontwikkelingen voorgedaan die onze activiteiten raken. We beoordelen steeds op welke wijze we hiermee naar de toekomst rekening willen houden. Wonen Zuid vindt het daarom belangrijk dat we ons ondernemingsplan in 2026 gaan herijken zodat we vanaf 2027 weer een nieuwe, stevige en geactualiseerde basis hebben van waaruit we onze rol kunnen invullen.

In 2025 hebben we onze kernwaarden aangescherpt. We willen deze (nieuwe) kernwaarden, Betrouwbaar, Benaderbaar en Besluitvaardig, in 2026 verder verankeren in onze houding, gedrag en onze profilering. In dit jaarverslag hebben we hier al een eerste aanzet toe gedaan. 

In de afgelopen jaren hebben we forse investeringsvolumes gerealiseerd. Hiermee schuiven we versneld op naar de grenzen van onze meerjarig beschikbare investeringsruimte. Om wendbaar te zijn en ook op termijn maatschappelijk relevant te blijven, brengen we ons investeringsniveau in de komende 4 jaar geleidelijk terug naar een niveau dat we langjarig aan kunnen. We hebben dat langjarig investeringsniveau bepaald op € 45 miljoen per jaar.

Voor 2026 blijven we nog op een fors hoger investeringsniveau dan dit langjarige niveau. We zetten in op een totaal investeringsniveau van meer dan € 115 miljoen. Een groot volume, dat mede is ontstaan vanuit de inspanningen die we hierin de afgelopen jaren hebben gedaan en waarvan het resultaat in 2026 tot uiting komt.

Wat betreft onze investeringsopgave hebben we heldere prioriteiten gesteld: we stellen ons bestaand woningbezit voorop, samen met de vergevorderde nieuwbouwprojecten waarover al (prestatie)afspraken zijn gemaakt met bewoners en andere stakeholders. Het belangrijkste (aanvullende) accent dat we hebben aangebracht heeft betrekking op het afbouwen van de E, F en G labels. We houden onze investeringen in verduurzaming, waaronder het wegwerken van E, F en G labels, op een zo hoog mogelijk peil en streven ernaar om deze labels weg te werken in het tempo dat is afgesproken in de Nationale Prestatie Afspraken (NPA). Op individueel projectniveau krijgt het wegwerken van E, F en G labels echter niet meer in alle gevallen automatisch voorrang. Renovaties die vanuit het borgen van een acceptabele woningkwaliteit noodzakelijk geacht worden, krijgen als de beschikbare financiële ruimte vraagt om prioritering, vanaf nu voorrang. We zijn van mening, dat door een goede afstemming tussen ons 6-sporen+ beleid en overige investeringen in bestaand bezit, dit leidt tot pragmatische oplossingen waarmee aan beide ambities adequaat voldaan kan worden.

We zien dat onze exploitatie in toenemende mate onder druk komt te staan. Denk bijvoorbeeld aan het feit dat steeds meer taken op het bordje van corporaties worden gelegd, een toenemend niveau aan onderhoudskosten van onze woningen en een sterk stijgende leningportefeuille waardoor onze rentelasten toenemen. Wonen Zuid is hiermee geen uitzondering, maar we realiseren ons terdege dat al deze kosten uiteindelijk moeten worden betaald uit de huuropbrengsten. We hebben op dit moment een gezonde financiële positie en willen dat zo houden. We starten daarom in 2026 met een traject waarmee we inventariseren welke keuzemogelijkheden we hebben om het exploitatieresultaat gedurende de volledige begrotingstermijn op een acceptabel niveau kunnen houden/brengen.

Een korte doorkijk naar de belangrijkste activiteiten in 2026 laat het volgende beeld zien:

We verwachten in 2026 voor een bedrag van € 63,3 miljoen aan investeringen te doen in nieuwe woningen (nieuwbouw huur/koop en aankoop) en voor € 51,7 miljoen aan renovatie- en tussentijdse investeringen. Hierin is opgenomen een bedrag van € 17,5 miljoen aan investeringen in duurzaamheid. Daarnaast geven we voor € 37,6 miljoen uit aan onderhoudswerkzaamheden. Al deze investeringen dragen bij aan een verhoging van het woongenot, de kwaliteit van onze woningen en invulling van de duurzaamheidsopgave.

Wonen Zuid is een maatschappelijke ondernemer die met een maatschappelijke opdracht een volkshuisvestelijke taak uitvoert. We staan midden in de samenleving en zijn open en transparant. In dat kader zien wij good governance als een absolute voorwaarde voor verantwoord ondernemerschap en het kunnen realiseren van onze doelstellingen. Openheid, transparantie en vertrouwen zijn voor ons de basis om succesvol samen te kunnen werken met onze stakeholders. Voor woningcorporaties bestaat een uitgebreid wettelijk kader, vastgelegd in de Woningwet, waaraan corporaties moeten voldoen. 

Governancecode
De Raad van Commissarissen en het bestuur van Wonen Zuid beseffen dat de kwaliteit en de transparantie van bestuur en toezicht aan hoge eisen moeten voldoen. Aanvullend op de formele wetgeving (o.a. de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv)) geeft de Governancecode Woningcorporaties richting aan de manier waarop bestuur en Raad van Commissarissen functioneren en de manier waarop zij verantwoording afleggen over de resultaten. Vanaf paragraaf 1.6 Verslag van Raad en Commissarissen is te lezen hoe Wonen Zuid hieraan invulling geeft.

Bestuursmodel en governance-arrangement
Wonen Zuid kent een tweelagen bestuursmodel met een Raad van Commissarissen en een bestuur. Centraal daarin staat de opvatting dat alle handelingen en besluiten van het bestuur en commissarissen zich afspelen in de openbaarheid van de publieke dienstverlening. Naast de formele wetgeving en governancecode hebben we ook ons eigen governance-arrangement, deze is weergegeven in onderstaand overzicht:

Het toepassen en naleven van de bepalingen uit de verschillende elementen uit ons governancearrangement is nadrukkelijk niet vrijblijvend, het is zelfs een verplichting. Van de Raad van Commissarissen, bestuur, directie en medewerkers wordt verwacht dat ze handelen overeenkomstig de bepalingen uit onze statuten, reglementen, codes, beleid en kaders.

Control functie
Binnen Wonen Zuid functioneert de afdeling Control onder de verantwoordelijkheid van het bestuur. De control functie is in een afzonderlijke organisatie-eenheid opgenomen en bestaat uit concern controller en business controller. De concerncontroller legt direct verantwoording af aan het bestuur en de Raad van Commissarissen en oefent de rol onafhankelijk uit zoals bedoeld in artikel 105 lid e Btiv. In opdracht van het bestuur en de Raad van Commissarissen bewaakt de afdeling Control het risicomanagementsysteem en de werking daarvan. Verder behoren ook onderwerpen als compliance, governance en procesmanagement tot de aandachtsgebieden.

Externe controle door accountant
De Raad van Commissarissen benoemt de externe accountant. Dit gebeurt op voorstel van de Auditcommissie en na overleg met het bestuur. In 2025 was de externe accountant aanwezig bij de vergadering van de Raad van Commissarissen en Auditcommissie waarin het jaarverslag en de jaarrekening werden behandeld. Via de managementletter, het accountantsverslag en de controleverklaring bij de jaarrekening rapporteert de externe accountant zijn bevindingen aan het bestuur, Auditcommissie en Raad van Commissarissen. Periodiek evalueert de Raad van Commissarissen het functioneren van de onafhankelijke accountant. Deze periodieke evaluatie heeft ook in het najaar van 2025 plaatsgevonden.

Wet- en regelgeving en extern toezicht door WSW en Aw
Wonen Zuid werkt in een omgeving die in behoorlijke mate onderhevig is aan nieuwe dan wel wijzigingen in bestaande wet- en regelgeving. Wij zijn ons hiervan bewust en scannen deze omgeving actief. Als veranderingen in wet- en regelgeving Wonen Zuid raken, bepalen wij de impact en nemen wij dit mee in onze organisatie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan wet- en regelgeving die onze governance betreft, die onze processen of procedures raken of vanuit een ander perspectief vragen om actieve vertaling naar de activiteiten die wij uitvoeren.

Wonen Zuid opereert binnen de wettelijke kaders van de Woningwet. Daarnaast houden namens het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de twee sectorinstituten Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toezicht op woningcorporaties. Met beide toezichthouders vindt jaarlijks periodiek overleg plaats over de voortgang van de ontwikkelingen in de verbindingen.

Wonen Zuid staat als maatschappelijk ondernemer midden in de samenleving. We werken aan een ambitieus programma en zijn ons bewust dat we in ons werk te maken hebben met risico’s. We identificeren risico’s vooraf zo goed als mogelijk en schatten de reikwijdte ervan in. Dit vormt een vast onderdeel bij onze besluitvormingstrajecten. Waar mogelijk nemen we vooraf maatregelen om risico’s te beheersen en te beperken.

Het proces van integraal risicomanagement is cyclisch. Naast de beheersing van de financiële risico’s richten we ons ook op andere typen risico’s op diverse niveaus. Denk daarbij aan de beheersing van juridische risico’s, imago- en frauderisico’s en cyberrisico’s. Hierbij kijken wij niet alleen naar onze eigen organisatie, maar ook naar de externe omgeving.

Integriteit
Het integriteitsbeleid van de organisatie wordt ondersteund door een klokkenluidersregeling die in 2023 in overeenstemming is gebracht met de aangepaste Wet bescherming klokkenluiders. Daarnaast zijn zowel interne als externe vertrouwenspersonen beschikbaar voor alle medewerkers. De klokkenluidersregeling biedt een adequaat kader voor medewerkers die te maken krijgen met ongewenst gedrag en/of integriteitsdilemma's tijdens hun werk. 

Wonen Zuid heeft in 2025 verhoogde aandacht gehad voor het onderwerp integriteit. Zo heeft een workshop plaats gevonden voor leidinggevenden, is er aandacht geweest voor de handreiking integriteit vanuit de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en is samen met een adviseur gekeken naar mogelijkheden tot verbetering wat betreft het onderwerp integriteit. Dit heeft geresulteerd in concrete vervolgstappen waar Wonen Zuid in 2026 mee aan de slag gaat. 

Fraude is één van de concrete risico’s dat ontstaat bij het ontbreken of falen van integriteit én beheersmaatregelen. Wonen Zuid is zich bewust van het gevaar van fraude en de verantwoordelijkheden van het bestuur op dit vlak. Deze verantwoordelijkheden bestaan uit:

• Het identificeren van de geldende wet- en regelgeving die van toepassing is op Wonen Zuid en het waarborgen van de compliance;
• Het uitvoeren van een risicobeoordeling, waarbij specifiek aandacht wordt besteed aan frauderisico’s o.a. door middel van het bespreekbaar maken van prikkels, druk, gelegenheid, motivatie en rationalisatie;
• Het ontwerpen en implementeren van programma’s en beheersmaatregelen voor het niet naleven van wet- en regelgeving en om fraude te voorkomen en te ontmoedigen (fraudebestrijdingsprogramma’s);
• Het waarborgen dat de cultuur en de interne werkomgeving van Wonen Zuid integer is en ethisch gedrag bevordert;
• Het onderzoeken van iedere vermeende of vermoede misstand die onder de aandacht van het management zijn gebracht.

Daar waar nodig worden beheersmaatregelen genomen, die variëren van harde maatregelen zoals functiescheidingen en autorisatielimieten tot zachte beheersmaatregelen zoals voorbeeldgedrag en transparantie (tone at the top).

Er zijn door het bestuur geen aanwijzingen van fraude geconstateerd. De externe accountant heeft de frauderisico’s meegenomen in zijn controlewerkzaamheden, ook uit deze controlewerkzaamheden zijn geen aanwijzingen aangetroffen die wijzen op mogelijke fraude.

Informatieveiligheid, AVG en AI
Informatieveiligheid blijft een structureel aandachtspunt voor de organisatie en wordt bewaakt door onze regisseur informatieveiligheid. Ook in 2025 zijn op aangeven van de regisseur diverse onderdelen met betrekking tot cyberweerbaarheid en AVG opgepakt. Door de inzet van nieuwe infrastructuur is de technische weerbaarheid aanzienlijk toegenomen. Daarnaast is in 2025 een selectie gemaakt voor een Security Information and Event Management (SIEM) / Security Operations Center (SOC) functionaliteit waarvan de implementatie inmiddels is gestart. Dit draagt bij aan proactieve monitoring en snelle detectie van mogelijke dreigingen. 

In 2025 hebben zich geen noemenswaardige incidenten voorgedaan op het gebied van informatiebeveiliging of bescherming van persoonsgegevens. Er is in 2025 één datalek gemeld bij de autoriteit persoonsgegevens (AP), intern is er passende opvolging geweest om het risico op herhaling van een soortgelijk incident te mitigeren.

Aan de organisatorische kant hebben we het risicobewustzijn van medewerkers verder vergroot. Dit hebben we gedaan door verplichte trainingen, actieve monitoring van deelname aan deze trainingen en gerichte ondersteuning waar nodig. Vrijblijvendheid is weggenomen, waardoor informatieveiligheid een vast onderdeel van ons werkproces is geworden. Regelmatige phishingtesten en informatieve communicatie hebben daarnaast bijgedragen aan een cultuur waarin alertheid en verantwoordelijkheid centraal staan.

De ontwikkelingen rondom kunstmatige intelligentie (AI) volgen elkaar in rap tempo op. We monitoren deze ontwikkelingen en kijken naar de kansen die dit te bieden heeft. Naast kansen zijn er ook risico’s. We onderkennen dat het gebruik van AI gepaard gaat met uitdagingen o.a. op het gebied van datakwaliteit, privacy en ethische afwegingen. Het is van belang om deze risico’s te beheersen door o.a. een transparant en richtinggevend (normen)kader dat de organisatie helpt bij het inzetten van AI. In 2025 is gestart met de ontwikkeling hiervan, waarbij de uitgangspunten en vereisten uit de EU AI Act stapsgewijs worden verwerkt.

Financieel risicomanagement
Financieel risicomanagement vormt een essentieel onderdeel van de governance van Wonen Zuid. Hierbij gaat het zowel om de beheersing van risico’s die de financiële positie kunnen beïnvloeden, als om de kwaliteit van de financiële verslaglegging en de betrouwbaarheid van de begroting. Wonen Zuid onderkent dat financiële risico’s direct samenhangen met de mogelijkheid om de maatschappelijke opgaven duurzaam te realiseren.

Financiële positie en financiële verslaglegging
Wonen Zuid bewaakt continu de financiële continuïteit door het monitoren van kasstromen, investeringsruimte en de belangrijkste financiële ratio’s. De financiële verslaglegging en monitoring gebeurt in de vorm van kwartaal- en halfjaarrapportages en bij het opstellen van de financiële meerjarenbegroting en de jaarrekening. Interne controlemaatregelen zorgen voor tijdige en betrouwbare informatie. Hiermee borgen we dat het bestuur en de Raad van Commissarissen kunnen sturen op actuele, juiste en volledige financiële gegevens.

Begroting en financiële onzekerheid
De jaarlijkse begroting vormt een belangrijk stuurinstrument. Tegelijkertijd is deze onderhevig aan onzekerheden, zoals ontwikkelingen in rente, inflatie, bouw- en onderhoudskosten en huurbeleid. Door scenarioanalyses en het inbouwen van zorgvuldigheid worden deze onzekerheden actief gemanaged met als doel waarborging van de financiële continuïteit. Hierdoor blijft inzichtelijk welke financiële ruimte Wonen Zuid op de middellange en lange termijn heeft om te blijven investeren in bestaande en nieuwe woningen.

Financiële Instrumenten
Een belangrijk gedeelte van de operationele kasstroom bestaat uit rente uitgaven. Wonen Zuid maakt gebruik van rente instrumenten (derivaten) om deze rente uitgaven te beheersen, wat onder voorwaarden is toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van om renterisico’s en looptijdrisico’s van onderliggende leningen dan wel toekomstige financieringsbehoefte te beperken. De kaders en randvoorwaarden voor het gebruik van financiële instrumenten zijn beschreven in het Treasury Statuut Wonen Zuid, dat is terug te vinden op onze site: www.wonen-zuid.nl. Zie hoofdstuk 5.8 Treasury voor meer informatie over financiële instrumenten.

Belangrijk binnen het financieel risicomanagement zijn het Reglement Financieel Beleid en Beheer, de Treasury Commissie en de Fiscale Commissie. Deze kaders en overlegstructuren borgen dat financiële risico’s tijdig worden gesignaleerd, beoordeeld en waar nodig van beheersmaatregelen worden voorzien. De commissies adviseren de directie en het bestuur en zorgen daarmee voor een zorgvuldige, transparante en aantoonbare besluitvorming.

Strategische risico’s
In 2025 zijn de strategische risico’s van Wonen Zuid opnieuw beoordeeld. Deze jaarlijkse herbeoordeling geeft inzicht in de risico’s die de realisatie van onze maatschappelijke opgaven en strategische ambities kunnen beïnvloeden. In 2026 worden de strategische risico’s integraal geïnventariseerd en beoordeeld in nauwe samenhang met het nieuwe ondernemingsplan. Door deze koppeling worden risico’s niet alleen geïdentificeerd, maar direct vertaald naar strategische keuzes, prioriteiten en bijbehorende beheersmaatregelen. Op deze wijze blijft risicomanagement onderdeel van het proces van strategievorming én uitvoering.

Tactische en operationele risico’s
Tactische en operationele risico’s worden binnen Wonen Zuid structureel beheerst door het vastleggen van de belangrijkste bedrijfsprocessen in het Governance, Risk & Compliance (GRC)-systeem. Vanuit deze basis worden risico’s periodiek geïnventariseerd, gewaardeerd en voorzien van passende beheersmaatregelen. De voortgang van deze maatregelen wordt systematisch gemonitord, waardoor inzicht ontstaat in zowel de effectiviteit als de naleving ervan. Op deze manier kan Control niet alleen de integraliteit van de beheersing beoordelen, maar ook actief sturen op verdere implementatie en ontwikkeling van proces- en risicobeheersing.

In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop in 2025 invulling is gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden. In dit vierde jaar van de uitvoering van het ondernemingsplan zijn er veel stappen gezet om de doelstellingen uit het ondernemingsplan en de Nationale Prestatie Afspraken te realiseren. In dit verslagjaar heeft de Raad van Commissarissen 5 maal vergaderd en heeft er een zelfevaluatie plaatsgevonden.

Dit jaar was er veel aandacht voor diverse governance stukken, vastgoedsturing en investeringen en het verduurzamen van de woningvoorraad. Daarnaast was de voorgenomen huurbevriezing onderwerp van gesprek. In Expertmeetings aansluitend aan de RvC vergaderingen is er onder andere aandacht besteed aan de rol van de RvC in stakeholdermanagement, het proces van vastgoedsturing en inzicht in investeringen, de Strategische Personeelsplanning en de resultaten van het medewerkerstevredenheidsonderzoek. Tijdens het werkbezoek van de Raad zijn de wijken Tegelarijeveld en De Kemp in Roermond bezocht.

In 2025 heeft de huurdersvereniging Wonen Zuid invulling gegeven aan de ontstane vacature van een commissaris op voordracht van de huurders. In goede samenwerking met de huurdersvereniging heeft ook de Raad van Commissarissen deelgenomen aan dit wervingsproces.

De Raad van Commissarissen heeft in 2025 een zelfevaluatie uitgevoerd. In de sessie is gesproken over het functioneren van de RvC als team, de vroegtijdige betrokkenheid van de RvC bij investeringen en de overlap van de Auditcommissie en de commissie Wonen & Maatschappij. Uit de sessie is het voorstel gekomen om de projectportefeuille integraal in de RvC te bespreken. Eind 2025 heeft de RvC besloten om hier een nieuwe commissie Vastgoedsturing voor op te zetten. Deze commissie gaat in 2026 van start om meer tijd te besteden aan vastgoedsturing en inzicht te krijgen in investeringen. 

De Raad van Commissarissen bestond per 1 januari 2025 uit mevrouw Haanen, mevrouw Voeten, de heer Nouwen, de heer Touwslager en de heer Dreuning. De heer Nouwen is op 14 oktober 2025 afgetreden, waarna mevrouw Zwierstra per 15 oktober 2025 tot de Raad is toegetreden. De profielschets van de Raad van Commissarissen is opgenomen op de website. Hierin komen de algemene eisen, de aandachtsgebieden en de competenties van de leden van de RvC aan de orde. De Raad van Commissarissen van Wonen Zuid bekleedt verschillende formele functies en verantwoordelijkheden.

De heer R.L.J. Testroote is sinds januari 2023 bestuurder van Stichting Wonen Zuid. Een bestuurder moet over een periode van drie jaar 108 PE-punten (Permanente Educatie punten) behalen. Deze regel stimuleert, structureert en monitort de scholing van bestuurders.

De RvC van Wonen Zuid bekleedt verschillende formele functies en verantwoordelijkheden. De rol- en taakopvatting van de Raad van Commissarissen is gedetailleerd vastgelegd in de ’Visie op bestuur en toezicht’. De kerntaken van de RvC zijn het uitoefenen van toezicht, het fungeren als klankbord voor het bestuur, werkgever van het bestuur en netwerker voor de organisatie. Deze 4 kerntaken worden hieronder nader toegelicht. In de uitvoering van zijn toezichthoudende taak wordt de Raad van Commissarissen inhoudelijk en procesmatig ondersteund door de bestuurssecretaris, mevrouw mr.L.L.W. (Lonneke) Bruggink.

Wonen Zuid streeft ernaar elke vorm en schijn van mogelijke belangenverstrengeling te voorkomen, zoals vastgelegd in de statuten en de gedragscode voor de Raad van Commissarissen. 

De Raad van Commissarissen is van oordeel dat elke commissaris zijn/haar functie in 2025 onafhankelijk heeft uitgevoerd. Alle commissarissen voldoen aan de onafhankelijkheids criteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties 2025. In het verslagjaar deden zich bij de besluitvorming door de Raad van Commissarissen geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen leningen, voorschotten en garanties verstrekt. Hierbij houden we ons strikt aan de regels uit de governancecode.

De reglementen van de Raad van Commissarissen en Bestuur zijn in lijn met de  governancecode. Er zijn ook reglementen voor de Remuneratiecommissie, de commissie Wonen & Maatschappij, de Auditcommissie en de commissie Werving & Selectie.

Wonen Zuid is lid van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland, en van de VTW, de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. Leden van Aedes en de VTW zijn verplicht de governancecode te volgen. Wonen Zuid past alle artikelen van de code toe voor zover van toepassing, zowel naar de regel als de geest van de code. In dit verslag leggen wij actief verantwoording af over de wijze waarop wij dit doen.

De Raad en zijn leden zijn geschikt voor hun taak, rekening houdend met de opgaven van de corporatie en algemeen geldende opvattingen over goed toezicht. De RvC is zelf verantwoordelijk voor het goed uitoefenen van zijn taken en verantwoordelijkheden. De Raad, opereert zowel intern als extern als één team en zorgt voor voldoende tegenwicht binnen de RvC als ook tussen RvC en bestuur. 

De Raad is samengesteld op basis van een profielschets met gewenst kwaliteitsprofiel. Bij de werving van nieuwe leden wordt deze als toetsingskader gehanteerd. De huidige samenstelling van de Raad is veelzijdig en voorziet in alle benodigde specifieke deskundigheden. Alle leden van de Raad opereren vanuit een onafhankelijke positie. 

In de jaarlijkse begroting is een budget opgenomen voor opleiding van de leden van de Raad. Daar wordt ook gebruik van gemaakt.

Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

De norm voor Permanente Educatie is jaarlijks minimaal 5 PE-punten per RvC lid. Het is mogelijk om een overschot van punten uit 2024 door te schuiven naar 2025. De heer Touwslager heeft hier gebruik van gemaakt. Mevrouw Zwierstra is met ingang van 15 oktober gestart als commissaris en heeft nog geen punten gehaald. De heer Nouwen heeft in 2025 zijn commissariaat beëindigd en heeft geen PE-punten gehaald. 

De in 2025 behaalde Permanente Educatie-punten zijn:

De Raad van Commissarissen heeft drie vaste commissies: de commissie Wonen & Maatschappij, de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie. Door de vacature in de RvC is in 2025 ook de Werving & Selectiecommissie actief geweest.

De kwaliteitsprofielen en de persoonlijke deskundigheid en ervaring van de leden vormen het uitgangspunt voor de samenstelling van de commissies. De commissies zijn niet bevoegd besluiten te nemen, maar fungeren als adviescommissie en bereiden besluitvorming van de voltallige Raad van Commissarissen voor.

De kwaliteitsprofielen en de persoonlijke deskundigheid en ervaring van de leden vormen het uitgangspunt voor de samenstelling van de commissies. De commissies zijn niet bevoegd besluiten te nemen, maar fungeren als adviescommissie en bereiden besluitvorming van de voltallige Raad van Commissarissen voor.

Auditcommissie
De Auditcommissie is in 2025 vier keer bij elkaar gekomen. Vanuit de Raad nemen de volgende commissarissen deel aan de Auditcommissie: de heer Touwslager (voorzitter) en de heer Dreuning. Namens de organisatie zijn de bestuurder, concerncontroller, bestuurssecretaris, de directeur Financiën & Bedrijfsvoering en de directeur Strategie, Organisatie en Communicatie vaste deelnemers.

In de Auditcommissie zijn in 2025 onder andere de volgende zaken besproken:

• Halfjaar-rapportages;
• Correspondentie, rapportages en oordelen Aw en WSW;
• Intern Auditplan 2025;
• Jaarverslag en jaarrekening 2024 Wonen Zuid toegelaten instelling en verbindingen en accountantsverslag PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.;
• Controleplan 2025 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.;
• Managementletter / interimrapportage 2025 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.;
• Risicobeoordelingskader WSW;
• Treasurystatuut- en beleid;
• Actualisering financieel beleid;
• Aantrekken niet-DAEB financiering;
• Begrotingsbrief en begroting Wonen Zuid 2026-2031;
• Stand van zaken risicomanagement en control jaarplan.

Commissie Wonen & Maatschappij
De Commissie Wonen & Maatschappij is in 2025 vier keer bij elkaar gekomen. Vanuit de Raad hebben de volgende commissarissen zitting in de Commissie Wonen & Maatschappij: mevrouw Voeten (voorzitter), mevrouw Haanen, de heer Nouwen (tot 15 oktober 2025) en mevrouw Zwierstra (vanaf 15 oktober 2025). Namens de organisatie zijn de bestuurder, bestuurssecretaris en de twee accountdirecteuren vaste deelnemers.

In deze commissie zijn in 2025 onder andere de volgende zaken besproken:

• Relevante vastgoedontwikkelingen; 
• Huurbeleid;
• Ontwikkelingen woonruimteverdeling;
• Jaarrapportage portefeuillemanagement;
• Prestatieafspraken;
• Halfjaar-rapportages;
• Strategische verbeteracties; 
• Jaarverslag en jaarrekening 2024;
• Begroting Wonen Zuid 2026-2031.

Remuneratiecommissie
Deze commissie richt zich op de beoordeling en bezoldiging van zowel de bestuurder als de Raad van Commissarissen. De commissie bestaat uit de heer Nouwen (voorzitter tot 15 oktober), de heer Dreuning (voorzitter vanaf 15 oktober) en mevrouw Haanen. 

In deze commissie zijn in 2025 de volgende zaken besproken:

• De ontstane vacature commissaris op voordracht van de Huurdersvereniging;
• Remuneratie bestuurder;
• Voorbereiding van de zelfevaluatie van de RvC.

De remuneratiecommissie heeft het evaluatiegesprek en het remuneratiegesprek met de bestuurder gevoerd. Deze gesprekken zijn met de voltallige RvC voorbereid. 

Werving- & Selectiecommissie
Deze commissie wordt op ad hoc-basis samengesteld, afhankelijk van de behoefte. In 2025 is een vacature voor een huurderscommissaris ontstaan in verband met de beëindiging van de eerste termijn van de heer Nouwen. De commissie Werving & Selectie heeft een voorstel gedaan aan de RvC voor het profiel van de nieuw te werven commissaris en dit proces afgestemd met de huurdersvereniging Wonen Zuid. De Huurdersvereniging Wonen Zuid was in de lead tijdens de wervingsprocedure. De commissie heeft de besluitvorming van de nieuwe commissaris voorbereid. De heer Dreuning (voorzitter), mevrouw Voeten, mevrouw Haanen en de heer Touwslager vormden in 2025 de commissie Werving & Selectie.

De WNT geeft over de bezoldiging van leden van de Raad van Commissarissen aan dat deze per 1 januari 2025 maximaal 10% (lid) of 15% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Voor wat betreft de vergoedingen heeft de Raad van Commissarissen al in 2017 besloten de beroepsregels van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) te volgen, waardoor bezoldiging van de Raad van Commissarissen ruim (25%) onder de maximaal toegestane bezoldiging uitkomt. Dit betekent dat in 2025 de volgende (norm)vergoedingen golden: voor leden van de Raad € 18.400 per jaar en voor de voorzitter van de Raad € 27.600 per jaar.

In overeenstemming met artikel 21 van de statuten van Wonen Zuid heeft de Raad van Commissarissen formeel opdracht gegeven voor de controle van de jaarrekening 2025 aan de onafhankelijke accountant. PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (PwC). Onze onafhankelijke accountant is sinds 2018 op basis van een raamovereenkomst belast met de jaarlijkse controle van de jaarrekening.

Het bestuur heeft de jaarrekening en het jaarverslag/volkshuisvestingsverslag opgesteld. De jaarrekening is onderworpen aan controle door onze onafhankelijke accountant PwC, die een goedkeurende controleverklaring heeft verstrekt. Deze is opgenomen op pagina 147 van dit verslag. De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van de bevindingen van de onafhankelijke accountant en heeft tijdens de vergadering van 13 mei 2026 de jaarrekening goedgekeurd. Ook heeft de Raad van Commissarissen zijn goedkeuring gegeven aan het voorgenomen besluit van het bestuur tot vaststelling van het jaarverslag/volkshuisvestingsverslag 2025 en decharge verleend aan het bestuur.

Het jaar 2025 was enerverend, met name door de voorgenomen huurbevriezing. Echter, Wonen Zuid heeft laten zien dat ze koersvast is, ondanks forse tegenwind. De voorgenomen huurbevriezing maakte inzichtelijk dat er stevig in de investeringen geschrapt zou moeten worden om te voorkomen dat Wonen Zuid daarmee door de grenzen van de ICR en LTV zou schieten. De RvC zag een organisatie die daar inhoudelijk voortvarend mee aan de slag is gegaan, zodat ondanks de tegenwind toch een maximaal volkshuisvestelijk resultaat geboekt kon worden. Uiteindelijk werd het voorstel tot huurbevriezing ingetrokken, maar is Wonen Zuid kritisch blijven kijken naar het investeringsvolume en daarmee naar de onderliggende strategische keuzes en de verdeling van het investeringsvolume. De RvC heeft in deze onzekerheid een organisatie gezien die financieel en organisatorisch op orde is en in staat is om tijdig bij kunnen te sturen. 

De woningmarkt is en blijft een belangrijk thema voor het Rijk en ook na de verkiezingen blijft het versnellen van de woningbouw een politiek urgent thema.

In 2025 hebben we ook stilgestaan bij 25 jaar huurdersparticipatie. Wonen Zuid organiseerde samen met de huurdersvereniging Wonen Zuid een conferentie die in het teken stond van huurdersparticipatie. Dit jaar geeft de Raad van Commissarissen samen met de Huurdersvereniging Wonen Zuid een vervolg hieraan tijdens de jaarlijkse themabijeenkomst in februari 2026, die in het teken zal staan van het nieuwe ondernemingsplan.   

De Raad van Commissarissen erkent de toenemende complexiteit van de werkzaamheden van de corporatie en spreekt haar waardering uit voor de inzet en betrokkenheid van alle medewerkers en de bestuurder van Wonen Zuid. Met veel energie en betrokkenheid zijn uitstekende resultaten behaald. De Raad bedankt ook alle andere betrokkenen en samenwerkingspartners voor hun bijdrage aan het behalen van de gestelde doelen. De Raad van Commissarissen heeft vertrouwen in 2026. Er wordt gestart met het opstellen van een nieuw ondernemingsplan. Waarbij de focus blijft liggen op de betaalbaarheid, beschikbaarheid en de kwaliteit van het woningbezit en dat allemaal in leefbare wijken.

Dit verslag is op 13 mei 2026 vastgesteld door de Raad van Commissarissen van Wonen Zuid, bestaande uit:

Mevrouw G. Haanen (voorzitter);

De heer E. Dreuning (vicevoorzitter); 

Mevrouw E. Voeten;

De heer R. Touwslager;

Mevrouw A. Zwierstra.