Dit betreft de boekwaarde van onroerende zaken in exploitatie te weten 4 woningen, die in 2025 zijn verkocht
ad € 0,6 miljoen en het uit exploitatie nemen van 68 woningen als gevolg van sloop of samenvoeging ad € 7,5 miljoen.

De exit yield is de rendementseis die aan het vastgoed wordt gesteld in de berekening van de marktwaarde na 15 jaar, waarna in de waardebepaling een eindwaarde wordt berekend. De eindwaarde wordt berekend op basis van een perpetuïteit door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed aan veroudering onderhevig is en welke potentie het bezit naar verwachting heeft aan het eind van de 15-jarige periode.

De mutatiegraad wordt op marktwaardecomplex bepaald op basis van een 5-jaars gemiddelde van de afgelopen periode. Wonen Zuid heeft bij bepaling van de mutatiegraad een ondergrens (4%) en een bovengrens (50%) gehanteerd voor woningen.

De bepaling van de markthuur vindt plaats door middel van referentie onderzoek en de markthuurtabel. Door het plaatsen van woningtypen in leegwaarden-klassen wordt een percentage gehanteerd die tegen de leegwaarde afgezet wordt en een markthuur berekend. De markthuur laat een stijging zien.

In 2025 zijn de huren gemiddeld 4,2% verhoogd. Wonen Zuid heeft huurharmonisatie toegepast bij mutatie. Bij mutatie is bijna 97% passen toegewezen.

• De gemiddelde marktwaarde verhuurde staat laat een stijging zien van 6,6% o.a door een hogere leegwaarde en markthuur.
• De ontwikkeling van de BAR (aanvangshuur/marktwaarde) is in 2025 licht gedaald t.o.v. 2024. Er heeft een stabilisatie plaatsgevonden en het risicoprofiel is vergelijkbaar met voorafgaand jaar.

Alle onroerende zaken in exploitatie alsmede de kantoorpanden zijn op uitgebreide basis verzekerd (o.a. brand-, bliksem-, storm- en waterschade). Alle vervoermiddelen zijn verzekerd tegen wettelijke aansprakelijkheid en tegen cascoschade.

Op 17 februari 2021 heeft Wonen Zuid, met instemming van WSW, aan ING een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht verstrekt om hypotheek te kunnen vestigen op een aantal niet-Daeb objecten als zekerheid voor het gecommitteerde krediet dat ING aan Wonen Zuid heeft verstrekt.

Onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is een bedrag van € 0,7 miljoen voor in het verleden aangekochte gronden opgenomen met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten.

In het boekjaar is terzake van onroerende goederen in aanbouw een bedrag ad € 0,5 miljoen aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd in 2025 een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,50% (in 2024 3,51%).

De afschrijvingen op de (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde en gebaseerd op de volgende verwachte levensduur:

Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen toegevoegd aan de overige reserves. Hierop vooruitlopend is dit als zodanig in de jaarrekening verwerkt.

Dit betreft het per saldo verlieslatende deel van de nieuwbouwprojecten (ad € 8,2 miljoen);

• Gemeente Heerlen: het nieuwbouwproject locatie Schinkelkwadrant Noord
• Gemeente Kerkrade: het nieuwbouwproject locatie Rolduckerveld deelgebied C en D
• Gemeente Leudal: het nieuwbouwproject locatie P. Hanraetsstraat in Roggel

Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies:

Per 31 december 2025 staan 3 contracten (renteswaps) inzake financiële instrumenten uit. De onderliggende waarde voor de renteswaps bedraagt € 14 miljoen. Op grond van ons treasurystatuut is het gebruik van derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's, looptijdrisico's van onderliggende leningen danwel toekomstige financieringsbehoefte. Eind 2025 vertegenwoordigde de marktwaarde van deze derivaten een ongerealiseerd verlies van € 1 miljoen (incl. opgelopen rente). De tegenhangers van deze contracten zijn de overeenkomsten van geldlening waaraan ze gekoppeld zijn. Deze laten per balansdatum een tegengesteld resultaat ontstaan ad. € 1 miljoen.

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode. Na deze periode dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. overeengekomen te worden. Wonen Zuid heeft per ultimo 2025 voor een bedrag van € 104 miljoen aan basisrenteleningen uitstaan. Indien Wonen Zuid en de bank bij het opnieuw vaststellen van de kredietopslag geen overeenstemming bereiken dient de marktwaarde van de betreffende lening te worden afgerekend. Er is echter geen aanleiding om te veronderstellen dat Wonen Zuid niet tot overeenstemming komt. Nieuwe basisrenteleningen zijn alleen toegestaan als onderdeel van een herstelplan om derivaten met toezicht belemmerende bepalingen te beëindigen. Aangezien hiervan bij Wonen Zuid geen sprake is, zullen nieuwe basisrenteleningen dus niet meer worden afgesloten.

De uitgangspunten voor de uitvoering van de treasuryfunctie liggen verankerd in ons Treasurystatuut en ons Treasurybeleid. Deze documenten maken deel uit van ons Reglement Financieel Beleid en Beheer dat laatstelijk in het kader van de Veegwet op 15 november 2017 door de Autoriteit Woningcorporaties is goedgekeurd. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Wonen Zuid dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) ter beperking van inherente financiële risico's. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.

Dit betreft het risico dat Wonen Zuid over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Wonen Zuid zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Om te waarborgen dat Wonen Zuid aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast de mogelijkheid tot het aantrekken van langlopende leningen met WSW-borging ook kredietfaciliteiten en liquide middelen beschikbaar. Het totaalbedrag aan beschikbare middelen bedraagt per ultimo 2025 € 34,1 miljoen (2024: € 24,7 miljoen).

Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Wonen Zuid kunnen voldoen. Per ultimo 2025 staan geen vorderingen in dit verband uit.

Wonen Zuid loopt geen prijsrisico ten aanzien van effecten danwel van embedded derivatenposities.

Aangezien Wonen Zuid alleen zaken doet in Nederland loopt zij geen valutarisico.

Wonen Zuid loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Wonen Zuid risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken kan in geval van onzekere situaties het kasstroomrisico worden afgedekt door een rente-instrument. Hierbij kan de variabele rente worden geruild voor een vaste rente dan wel worden gemaximeerd op een aanvaardbaar niveau.

Wonen Zuid heeft in het verleden een aantal swapcontracten afgesloten om renterisico’s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. De gebruikte derivaten zijn prudent toegepast en er is ook geen sprake van een speculatieve situatie. De betalingscondities van de renteswaps stemmen overeen met die van de onderliggende onderhandse leningen. Zoals onder de waarderingsgrondslagen toegelicht past Wonen Zuid daarbij kostprijshedge-accounting toe, waardoor de renteswaps tegen kostprijs worden gewaardeerd (nagenoeg nihil) en waardemutaties niet in het resultaat worden verantwoord. Wonen Zuid zal voor de aan te trekken leningen dezelfde kenmerken qua looptijd, vervaldata e.d. met financiers afspreken als de kenmerken van de swapcontracten. In de afgesloten swapcontracten zijn geen break-clauses en/of margin call verplichtingen opgenomen.

De post vooruit ontvangen subsidies betreft de volgende incidentele subsidies, enerzijds een subsidie ad. € 2,3 miljoen welke verstrekt is door het restauratiefonds ter financiering van het monumentencomplex Nuinhof te Nuth. Anderzijds betreft een subsidie van € 2,0 miljoen voor het plangebied Rolduckerveld te Kerkrade. De Gemeente Kerkrade, Stadsregio Parkstad Limburg en Provincie Limburg hebben deze subsidies verstrekt voor de uitvoering van de businesscase Rolduckerveld. Het subsidiebedrag van beide projecten wordt jaarlijks bijgeboekt op de passivering en valt vrij naar rato van de in desbetreffende jaren gerealiseerde aankopen.

Wonen Zuid heeft een aantal woningen verkocht middels een erfpachtconstructie. Dit ter stimulering van de verkoop. Dit heeft geresulteerd in verkoop van 80 woningen met erfpacht tot en met 2025 waarvan inmiddels 71 erfpachtcontracten zijn afgelost. Ultimo 2025 zijn er nog 9 erfpachtcontracten (2024: 10). De erfpachtduur is 10 jaar waarna de grond en het niet betaalde deel van de canon ineens kan worden voldaan. De vordering inzake erfpacht bedraagt ultimo 2025 € 0,32 miljoen.

Ten aanzien van vastgoed in exploitatie zijn er erfpachtverplichtingen voor de Meijelseweg in de gemeente Leudal aangegaan voor een bedrag van € 0,36 miljoen tot het jaar 2043. Op deze locatie (de Widdonck, Heibloem) heeft Wonen Zuid 20 Tiny Houses gerealiseerd. Van de erfpachtcanon heeft € 0,34 miljoen een looptijd van meer dan een jaar, waarvan € 0,26 miljoen een looptijd heeft van meer dan 5 jaar

De verplichtingen uit hoofde van met derden aagegane operational leasecontracten bedragen in totaal € 1,2 miljoen (2024: € 0,3 miljoen). De toekomstige leasebetalingen zijn als volgt te specificeren:

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en renovatie van woningen tot een bedrag van € 33,7 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná balansdatum. Activa in ontwikkeling waarvan investeringsverplichtingen zijn aangegaan worden niet gekwalificeerd als actief maar als niet afgewikkelde overeenkomst. Dergelijke niet-afgewikkelde overeenkomsten worden conform RJ 212-604 niet verwerkt in de balans, doch slechts toegelicht onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Eventuele hieruit voortvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden wel voorzien in de jaarrekening.

In 2019 is de ontwikkeling van het masterplan Rolduckerveld in de gemeente Kerkrade gestart, waarbij Wonen Zuid de verplichting is aangegaan om twee flats (200 woningen) aan te kopen. Deze woningen zullen na verwerving in 2031 worden gesloopt met de intentie om deze grondpositie verder te ontwikkelen. Voor de periode 2026 – 2031 is Wonen Zuid de verplichting aangegaan van € 7,7 miljoen om de aankoop en sloop te realiseren. Overleg over de grondexploitatie, stedenbouwkundige invulling en programmering voor de herontwikkeling op deze grondpositie is opgestart met de gemeente. Uitgangspunt hierbij is dat de opbrengst van de herontwikkeling compensatie biedt voor het resultaat op de businesscase.

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Wonen Zuid een obligoverplichting jegens het WSW. Deze bestaat uit de jaarlijkse obligoheffing van maximaal 0,33% en een gecommitteerd obligo in de vorm van een variabele lening van maximaal 2,6% van de restschuld van de door Wonen Zuid opgenomen, door het WSW geborgde leningen.

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft de wettelijke mogelijkheid de corporatiesector een heffing voor saneringssteun op te leggen. De Aw heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2026-2030 aangegeven dat voor deze periode geen rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun.

Wonen Zuid heeft het risico van arbeidsongeschiktheid ondergebracht bij het UWV. Op grond van enkele arbeidsongeschiktheidsgevallen in het verleden zal het UWV in de toekomst een hogere premie in rekening brengen dan de geldende basispremie. Per balansdatum kan geen betrouwbare schatting worden gemaakt van de omvang van het in de toekomst te betalen deel van de gedifferentieerde premies dat toe te rekenen is aan het schadeverleden van Wonen Zuid. Derhalve is hiervoor geen voorziening opgenomen.

Stichting Wonen Zuid vormt met de 100%-deelnemingen in de verbindingenstructuur een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de Invorderingswet zijn de vennootschap en de met haar gevoegde dochteronderneming (Wonen Zuid Holding en Wonen Zuid Regio Midden-Limburg BV) ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Stichting Wonen Zuid rekent met haar dochtermaatschappijen tevens groepsmaatschappijen de vennootschapsbelasting af op basis van de fiscale resultaten.