6.8
Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2025 (x € 1.000)
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille (10)
26. Huuropbrengsten
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Woningen en woongebouwen DAEB |
|
|
99.823 |
93.842 |
| Woningen en woongebouwen niet-DAEB |
|
|
10.063 |
9.571 |
| Onroerende zaken, niet zijnde woningen DAEB |
|
|
889 |
851 |
| Onroerende zaken, niet zijnde woningen niet-DAEB |
1.343 |
1.313 |
| |
|
|
|
|
| |
|
|
112.118 |
105.577 |
| Huurderving woongelegenheden: |
|
|
|
|
| - wegens leegstand |
|
|
(4.541) |
(4.361) |
| - wegens oninbaarheid |
|
|
(48) |
(196) |
| Huurderving overige verhuureenheden: |
|
|
|
|
| - wegens leegstand |
|
|
(133) |
(185) |
| |
|
|
|
|
| |
|
|
(4.722) |
(4.742) |
| |
|
|
|
|
| Totaal huuropbrengsten |
|
|
107.396 |
100.835 |
| Gemeente: |
|
|
2025 |
2024 |
| Beekdaelen |
|
|
9.102 |
8.650 |
| Brunssum |
|
|
4.559 |
4.330 |
| Heerlen |
|
|
14.613 |
13.933 |
| Kerkrade |
|
|
13.718 |
12.461 |
| Leudal |
|
|
9.517 |
9.051 |
| Maasgouw |
|
|
3.697 |
3.495 |
| Nederweert |
|
|
148 |
141 |
| Roermond |
|
|
45.771 |
43.108 |
| Sittard-Geleen |
|
|
2.033 |
1.966 |
| Valkenburg |
|
|
8.960 |
8.442 |
| Totaal |
|
|
112.118 |
105.577 |
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2025 bedroeg 4,2% (2024: 4,8%).
27. Opbrengsten servicecontracten
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten |
5.160 |
5.167 |
| Vergoedingsderving wegens leegstand |
|
|
(114) |
(138) |
| |
|
|
|
|
| Totaalopbrengsten servicecontracten |
|
|
5.046 |
5.029 |
28. Lasten servicecontracten
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Servicecontracten |
|
|
5.345 |
5.351 |
| |
|
|
|
|
| Totaal lasten servicecontracten |
|
|
5.345 |
5.351 |
29. Lasten verhuur en beheeractiviteiten
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Toegerekende organisatiekosten |
|
|
7.746 |
6.415 |
| Overige lasten verhuur en beheeractiviteiten |
|
|
38 |
44 |
| |
|
|
|
|
| Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten |
|
|
7.784 |
6.459 |
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.
30. Lasten onderhoudsactiviteiten
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Planmatig onderhoud |
|
|
18.030 |
19.085 |
| Mutatieonderhoud |
|
|
8.933 |
8.169 |
| Reparatie-/klachtenonderhoud |
|
|
6.402 |
7.042 |
| Toegerekende organisatiekosten |
|
|
7.660 |
7.969 |
| |
|
|
|
|
| Totaal lasten onderhoudsactiviteiten |
|
|
41.025 |
42.265 |
31. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Belastingen exploitatie |
|
|
5.894 |
5.748 |
| Verzekeringen |
|
|
528 |
531 |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit |
636 |
593 |
| |
|
|
|
|
| Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit |
7.058 |
6.872 |
Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (11)
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| 32. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling |
|
|
0 |
0 |
| 33. Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling |
|
|
2 |
(2) |
| 34. Toegerekende organisatiekosten |
|
|
(298) |
(148) |
| |
|
|
|
|
| Totaal nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling |
(296) |
(150) |
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (12)
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
Voor het verkochte DAEB en niet DAEB vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat. Het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde.
De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt:
| Verkoop huurwoningen (sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie) |
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| 35. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille |
|
|
1.018 |
1.696 |
| 35. Verkoopkosten vastgoedportefeuille |
|
|
(28) |
(61) |
| 36. Toegerekende organisatiekosten |
|
|
(141) |
(92) |
| 37. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille |
(627) |
(1.200) |
| |
|
|
|
|
| Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille |
|
|
222 |
343 |
De verkoopopbrengst betreft 4 verkochte woningen (2024: 8 woningen). De door verkoop in 2025 gerealiseerde waardestijging begrepen in de herwaarderingsreserve bedraagt € 0,3 miljoen.
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (13)
38. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Onrendabele investeringen bestaand bezit |
|
|
(20.377) |
(3.498) |
| Afwaardering vastgoed in ontwikkeling |
|
|
(13.489) |
(10.592) |
| Terugneming afwaardering vastgoed in exploitaite en herstructureringen |
30.926 |
9.997 |
| Mutatie voorziening afwaardering vastgoed in ontwikkeling en herstructureringen |
(42) |
(25.658) |
| Waardeveranderingen vastgoed in exploitatie |
|
|
(8.419) |
(13.549) |
| Toegerekende organisatiekosten |
|
|
(1.634) |
(1.511) |
| |
|
|
|
|
| Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille |
|
|
(13.035) |
(44.811) |
39. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Waardeveranderingen niet DAEB vastgoed in exploitatie |
10.991 |
6.384 |
| Waardeveranderingen DAEB sociaal vastgoed in exploitatie |
54.897 |
15.405 |
| |
|
|
|
|
| Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille |
65.888 |
21.789 |
Netto resultaat overige activiteiten (14)
40. Opbrengst overige activiteiten
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Overige opbrengsten |
|
|
1.285 |
1.084 |
| |
|
|
|
|
| Totaal opbrengst overige activiteiten |
|
|
1.285 |
1.084 |
41. Kosten overige activiteiten
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Kosten uit hoofde van overige dienstverlening |
(15) |
(11) |
| |
|
|
|
|
| Totaal kosten overige activiteiten |
|
|
(15) |
(11) |
42. Overige organisatiekosten
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Overige organisatiekosten |
|
|
823 |
917 |
| Toegerekende organisatiekosten |
|
|
4.357 |
4.421 |
| |
|
|
|
|
| Totaal overige organisatiekosten |
|
|
5.180 |
5.338 |
43. Leefbaarheid
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Leefbaarheidsbijdrage woonmaatschappelijk werk |
3.026 |
2.524 |
| |
|
|
|
|
| Totaal leefbaarheid |
|
|
3.026 |
2.524 |
Saldo financiële baten en lasten (15)
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| 44. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten |
880 |
(275) |
| 45. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten |
|
|
| - Rentebaten op vordering groepsmaatschappijen |
167 |
240 |
| - Overige rentabaten |
|
|
677 |
1.007 |
| |
|
|
844 |
1.247 |
| 46. Rentelasten en soortgelijke kosten: |
|
|
|
|
| - Rente op leningen kredietinstellingen |
|
|
(16.809) |
(15.017) |
| - Borgstellingsvergoeding |
|
|
(201) |
(178) |
| - Overige rentelasten |
|
|
51 |
(53) |
| |
|
|
(16.959) |
(15.248) |
| |
|
|
|
|
| Totaal financiële baten en lasten |
|
|
(15.235) |
(14.276) |
In de post "waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten" is de afwaardering op de vorderingen van Stichting Wonen Zuid op haar 100%-dochtermaatschappijen verwerkt. De inbaarheid van deze vorderingen is in belangrijke mate afhankelijk van de resultaten uit de betreffende deelnemingen. Sinds 2021 zijn afwaarderingen toegepast op de vorderingen op Wonen Zuid Holding B.V. en Wonen Zuid Regio Midden-Limburg B.V.
Op basis van de in 2025 meest recente en beschikbare prognoses van de resultaten uit gebiedsontwikkelingen in deze minderheidsdeelnemingen is per openstaande vordering een actuele inschatting gemaakt van de inbaarheid. Dit heeft geleid tot een gedeeltelijke terugname van eerdere afwaarderingen ter hoogte van € 0,9 miljoen in 2025.
47. Belastingen
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Acute belastingen boekjaar |
|
|
(2.664) |
(2.395) |
| Acute belastingen voorgaande boekjaren |
826 |
786 |
| Mutatie latente belastingen |
|
|
(847) |
575 |
| |
|
|
|
|
| Totaal belastingen |
|
|
(2.685) |
(1.034) |
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Resultaat vóór belasting volgens de jaarrekening |
|
|
81.838 |
1.023 |
| Resultaat deelnemingen binnen fiscale eenheid |
|
|
259 |
(2.586) |
| |
|
|
82.097 |
(1.563) |
| |
|
|
|
|
| Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille |
(65.888) |
(21.789) |
| Waardeveranderingen materiële vaste activa |
|
|
11.395 |
42.519 |
| Personele voorzieningen |
|
|
3 |
50 |
| Verkoopresultaat onroerende zaken |
|
|
212 |
86 |
| Onderhoudslasten |
|
|
(23.268) |
(18.514) |
| Agio leningen en derivaten |
|
|
(404) |
(63) |
| Renteaftrekbeperking |
|
|
11.952 |
11.189 |
| Afschrijvingen vaste activa |
|
|
(4.346) |
(4.100) |
| Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten |
(880) |
2.956 |
| Afboeking herinvesteringsreserve |
|
|
(545) |
(483) |
| Liquidatieverlies Herontwikkeling Haelen-Horn B.V. |
0 |
(1.001) |
| Niet of gedeeltelijk aftrekbare kosten |
|
|
48 |
48 |
| Totale permanente en tijdelijke verschillen |
|
|
(71.721) |
10.898 |
| |
|
|
|
|
| Belastbaar bedrag |
|
|
10.376 |
9.335 |
| Fiscale verliescompensatie |
|
|
0 |
0 |
| Belastbaar bedrag na verliescompensatie |
|
|
10.376 |
9.335 |
| |
|
|
|
|
| Verschuldigde winstbelasting |
|
|
2.664 |
2.395 |
Het toepasselijk belastingtarief bedraagt 25,8% (2024: 25,8%), het tarief is wettelijk bepaald. De effectieve belastingdruk (totaal belastingbate/last gedeeld door commercieel resultaat vóór belasting) bedraagt 3,3% (2024: 101,1%). De hogere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen en het niet volledig waarderen van fiscaal/commerciële verschillen. De hoge effectieve belastingdruk wordt ook voor het grootste deel veroorzaakt door de correctie op de marktwaarde waarvan de latentie tendeert naar nihil en verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed en de verwerking van interest.
48. Aandeel in resultaat van deelnemingen
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Wonen Zuid Holding BV |
|
|
259 |
(2.286) |
| |
|
|
|
|
| Totaal aandeel in resultaat van deelnemingen |
|
|
259 |
(2.286) |
Indirecte kosten
De indirecte kosten zijn ten behoeve van het functionele model van de winst- en verliesrekening aan de diverse activiteiten toegerekend. In paragraaf 6.6.3.1 Lastenverantwoording algemeen wordt toegelicht hoe de indirecte kosten worden doorbelast.
Lonen en salarissen
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Salarissen |
|
|
12.719 |
12.528 |
| Sociale lasten |
|
|
1.996 |
1.997 |
| Pensioenen |
|
|
1.573 |
1.418 |
| Overige personeelskosten |
|
|
2.850 |
1.910 |
| |
|
|
|
|
| Totaal personeelslasten |
|
|
19.138 |
17.853 |
Gemiddeld aantal werknemers
Gedurende het jaar 2025 had Wonen Zuid gemiddeld 169,52 werknemers in dienst (2024: 171,23). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
Afschrijvingen materiële vaste activa
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Afschrijving huisvesting |
|
|
222 |
224 |
| Afschrijving inventaris |
|
|
73 |
16 |
| Afschrijving automatisering |
|
|
241 |
241 |
| Afschrijving vervoermiddelen |
|
|
75 |
110 |
| |
|
|
|
|
| Totaal afschrijvingen materiële vaste activa |
|
|
611 |
591 |
Overige indirecte bedrijfslasten
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Huisvestingskosten |
|
|
412 |
540 |
| Automatiseringskosten |
|
|
4.376 |
4.214 |
| Advieskosten |
|
|
661 |
489 |
| Kantoorkosten |
|
|
239 |
262 |
| Autokosten |
|
|
312 |
230 |
| Algemene bedrijfskosten |
|
|
421 |
363 |
| |
|
|
|
|
| Totaal overige indirecte bedrijfslasten |
|
|
6.421 |
6.098 |
Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria inclusief BTW ten laste van het resultaat gebracht:
| |
|
|
2025 |
2024 |
| |
|
|
|
|
| Controle van de jaarrekening |
|
|
229 |
229 |
| Andere controlewerkzaamheden |
|
|
19 |
19 |
| Nagekomen last voorgaand jaar |
|
|
0 |
0 |
| Fiscale advisering |
|
|
0 |
0 |
| Vrijval voorgaand boekjaar |
|
|
(18) |
(3) |
| Andere niet-controlediensten |
|
|
0 |
0 |
| |
|
|
|
|
| Totaal |
|
|
230 |
245 |
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Wonen Zuid zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountant, zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2025, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht. De honoraria voor andere controlewerkzaamheden betreffen de controle inzake de dVi.
Gebeurtenissen na balansdatum
Er hebben zich verder geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan met een mogelijk significante impact op het eigen vermogen per 31 december 2025 en het resultaat over 2025.
