5 Financiën en continuïteit:

Goed financieel beheer is de basis om het verschil te kunnen maken in wijken. In dit hoofdstuk geven we inzicht in onze financiële positie en de resultaten die we in 2025 hebben behaald. We lichten de belangrijkste ontwikkelingen toe en laten zien hoe we zorgvuldig omgaan met middelen, met oog voor vandaag én voor de toekomst.

Verderop in dit jaarverslag is de volledige jaarrekening opgenomen. Daarin verantwoorden we ons uitgebreid over 2025. Zo maken we transparant hoe onze financiële keuzes bijdragen aan betaalbaar wonen, investeringen in kwaliteit en continuïteit van onze organisatie.

Wonen Zuid wil financieel gezond zijn en blijven, nu en in de toekomst. We voeren een financieel degelijk en betrouwbaar beleid dat erop is gericht om langdurig een goede financiële basis te hebben en te houden. Deze meerjarige doelstelling vraagt om een zekere mate van spreiding in activiteiten en de financiële uitgaven die daarmee gepaard gaan. Tegelijkertijd zien we en realiseren we ons dat juist op dit moment veel van ons als woningcorporatie gevraagd wordt als het gaat om onderwerpen als beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid. In dit speelveld kunnen deze doelstellingen op korte en langere termijn strijdig zijn met elkaar. Dit betekent dan ook dat we scherpere keuzes moeten maken. Een euro kunnen we namelijk maar één keer uitgeven. In overleg met onze stakeholders maken we de juiste keuzes en waarborgen we de verschillende belangen. Op die manier komen deze (ogenschijnlijk tegenstrijdige) zaken samen.

Financieel beleid en ontwikkelingen
Het financieel beleid van Wonen Zuid is gericht op het duurzaam borgen van een financieel gezonde corporatie, zowel op de korte als op de lange termijn. In 2025 is dit beleid herijkt. Daarbij is aangesloten bij de uitgangspunten van het Reglement Financieel Beleid en Beheer (RFBB) en het Duurzaam Prestatiemodel. Deze kaders bieden richting bij het maken van financiële keuzes en zorgen voor een evenwichtige afweging tussen volkshuisvestelijke opgaven, investeringen en financiële continuïteit.

Het financieel beleid van Wonen Zuid is gestoeld op drie centrale pijlers:

1. Waarborgen van financiële en volkshuisvestelijke continuïteit
Het waarborgen van de financiële continuïteit is noodzakelijk om de volkshuisvestelijke continuïteit te kunnen garanderen. Door het weloverwogen inzetten van de beschikbare financiële middelen kunnen we onze volkshuisvestelijke activiteiten blijven uitvoeren, zodat we nu en in de toekomst voldoende kwalitatief goede woningen met een betaalbare huur kunnen blijven aanbieden. Daarnaast geeft het stakeholders het vertrouwen dat Wonen Zuid voldoende financiële ruimte heeft om te blijven investeren in bestaande en nieuwe woningen, buurten en wijken. We streven dan ook naar een duurzaam bedrijfsmodel, met een bestendige positieve exploitatiekasstroom.

2. Toegang tot de geld- en kapitaalmarkt
Voor het realiseren van haar volkshuisvestelijke ambities is Wonen Zuid afhankelijk van toegang tot de geld- en kapitaalmarkt. Om deze toegang te borgen, houden we financiële risico's beheersbaar en voldoen we minimaal aan de ratio's die door onze toezichthouders Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn vastgesteld. Hierdoor blijven de financieringen voor onze DAEB-activiteiten borgbaar bij het WSW en behouden we toegang tot niet geborgde financiering voor onze niet-DAEB activiteiten. 

3. Transparantie omvang en inzet van middelen
Om de volkshuisvestelijke ambities binnen een beheersbare en verantwoorde financiële positie te bereiken is het van belang dat Wonen Zuid haar middelen sober en doelmatig inzet. Door goed risicomanagement, sterke governance en een gedegen portefeuillebeleid wordt het mogelijk weglekken van vermogen tegengegaan. In periodieke rapportages wordt de doelmatigheid bewaakt. 

We maken onze keuzes op basis van heldere financiële afwegingen, geven inzicht in activiteiten en leggen daarover verantwoording af aan onze huurders en stakeholders. We hanteren weloverwegen financiële buffers waar we dat nodig vinden om onze duurzame bijdrage te kunnen garanderen en stellen financiële eisen aan onze projecten. 

Het sturingskader van financieel beleid bestaat uit vier invalshoeken die gezamenlijk leiden tot een set van kengetallen en ratio's met bijbehorende normeringen. Deze vormen de basis voor het waarborgen van de financiële en volkshuisvestelijke continuïteit. De vier invalshoeken zijn:

* Normenkader toezichthouders Aw en WSW
Wonen Zuid conformeert zich aan de eisen van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Om als woningcorporatie zelfstandig de financiële koers te kunnen blijven bepalen, is het noodzakelijk dat de Aw niet hoeft in te grijpen. Daarnaast is een goede beoordeling van WSW van ons bedrijfsmodel noodzakelijk. Hierdoor kunnen we namelijk zowel herfinanciering als uitbreidingsfinanciering borgbaar aantrekken (goedkoper dan niet geborgde financiering) is. Ook dit draagt bij aan het bepalen van een eigen financiële koers zonder inmenging van de toezichthouders. Dit betekent dat we ernaar streven om altijd te voldoen aan de eisen en randvoorwaarden die Aw en WSW aan de financiële positie stellen, deze vormen dus de absolute grens van onze financiële ruimte.

* Volkshuisvestelijke en financiële continuïteit
Wonen Zuid heeft een langjarige opgave waarbij organisatie, vastgoed en exploitatie in balans moeten zijn met onze maatschappelijke doelstellingen. We zien onszelf als beheerder van maatschappelijke financiële middelen en streven naar maximale, efficiënte inzet daarvan. We gebruiken het Duurzaam Prestatiemodel (DPM) - ontwikkeld door Aedes, Aw en WSW - om inzicht te krijgen in de realistische financiële inspanning die Wonen Zuid kan leveren, zonder dat daarbij de toekomstige financiële ruimte die nodig is, in gevaar komt. Het DPM bestaat uit drie bouwstenen: financiële continuïteit, volkshuisvestelijke continuïteit en de instandhoudingsverplichting. De instandhoudingsverplichting is de financiële inspanning die Wonen Zuid structureel moet leveren om haar bestaande bezit in omvang én kwaliteit in stand te houden. Deze verplichting bepaalt hoeveel ruimte er is om extra opgaven zoals verduurzaming, uitbreiding in aantallen en klimaatadaptatie te kunnen oppakken. 

* Sturing op kasstromen
De financiële gezondheid van Wonen Zuid wordt in sterke mate bepaald door de daadwerkelijke inkomsten en uitgaven: de kasstromen. Zolang Wonen Zuid over voldoende inkomsten beschikt om haar uitgaven te kunnen betalen en daarmee al haar financiële verplichtingen kan nakomen, kunnen we invulling blijven geven aan onze volkshuisvestelijke opgave. Sturing op kasstromen is ook belangrijk om zowel de financiële als volkshuisvestelijke continuïteit, zoals bedoeld in het DPM, te waarborgen. In de kasstromen ligt immers de kern van de besluiten en de financiële vertaling van beleidskeuzes op een grijpbaar niveau. Ons huishoudboekje moet op orde zijn, dat vormt de basis voor de financiële ruimte nu en in de toekomst. Om grip te kunnen houden op de kasstromen maken we gebruik van meerdere modellen. Naast het door de toezichthouders gehanteerde kengetal Interest Coverage Ratio (ICR) hanteren we ook het zogenaamde “huisjesmodel” en het DrieComparimentenModel (3CM). Deze modellen bieden inzicht in de samenstelling en ontwikkeling van de kasstromen en maken het mogelijk om beleidskeuzes op een concreet niveau financieel te onderbouwen.

* Sturen op vermogen
Naast de kasstromen is de ontwikkeling van het eigen vermogen van Wonen Zuid belangrijk omdat dit bepaalt hoeveel aanvullende financieringen we nog kunnen aantrekken. Het eigen vermogen bestaat uit het verschil tussen de beleidswaarde van onze woningen enerzijds en de omvang van de leningenportefeuille anderzijds. We hebben aanvullende financieringen nodig om de investeringen in onze woningen te kunnen betalen. Daarom stuurt Wonen Zuid ook op de verhouding tussen de beleidswaarde van ons bezit en de omvang van de leningenportefeuille, uitgedrukt in het kengetal Loan to Value (LTV). Gelet op de omvang van de instandhoudingsverplichting en de relatief hoge schuld per eenheid, neemt Wonen Zuid haar individuele verantwoordelijkheid voor een duurzaam bedrijfsmodel en hanteert een buffer van 2%-punt op dit kengetal ten opzichte van de door de toezichthouders gehanteerde norm van 70%. Met de resulterende signaleringsnorm van 68% zetten we onze financiële ruimte maximaal in, en houden we tegelijkertijd voldoende bewegingsruimte om snel en flexibel in te kunnen spelen op zich voordoende kansen en risico's zónder in te grijpen in al gemaakte afspraken. Bovendien draagt deze beperkte buffer bij aan een meer beheerste groei van de leningenportefeuille, nodig om ook in de toekomst nog onze bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave te kunnen leveren. 

De exploitatie van onze woningportefeuille vormt een cruciale pijler voor de financiële slagkracht van Wonen Zuid. Hoewel onze exploitatie in de afgelopen jaren gezond was - en dat nu nog steeds is - constateren we een toenemende druk op de exploitatiekasstromen. Dit komt enerzijds door de beperkte stijging van de huurinkomsten, en anderzijds door oplopende kosten, waaronder onderhoud en rentelasten op onze leningen.

In ons Financieel Beleid hebben we de uitgangspunten vertaald in een aantal ratio’s met daarbij behorende onder- dan wel bovengrenzen. 

Hieronder een overzicht van deze grenzen:

Voor 2025 zijn de uitgangspunten op een aantal punten nader geconcretiseerd. Dit uit zich in de volgende (financiële) begrotingsdoelstellingen:

• Het behalen van een positieve exploitatiekasstroom van € 23,1 miljoen. Hiermee voldoen we aan de voorwaarde van de exploitatiekasstroom;
• In de begroting 2025-2030 is voor de jaarschijf 2025 aan investeringen in nieuwbouw huur en renovatie een bedrag van € 106 miljoen begroot.

Verderop in dit hoofdstuk gaan we nader in op de mate van realisatie van bovenstaande begrotingsdoelstellingen.

Algemeen
In deze jaarrekening wordt het vastgoed voor de laatste keer gewaardeerd tegen marktwaarde. Met ingang van 2026 vormt de beleidswaarde de grondslag voor de waardering van het vastgoed.

De marktwaarde van het vastgoed is het geschatte bedrag waarvoor het vastgoed, op complexniveau, zou kunnen worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en verkoper. Daarbij wordt verondersteld dat de koper het vastgoed op maximale wijze laat renderen. Dit impliceert onder meer het hanteren van andere uitgangspunten, zoals het verhogen van huren tot een marktconform niveau bij mutatie of het verkopen van woningen (uitponden).

Na een mooi vastgoedjaar in 2024 heeft deze positieve ontwikkeling van stijgende marktwaardes zich voortgezet in 2025. Wel is sprake van meer rust op de woningmarkt. Dit hangt samen met het feit dat diverse vastgoedbeleggers een deel van hun portefeuille te koop hebben aangeboden, mede als gevolg van de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking is getreden. Hierdoor is de woningmarkt minder overspannen geraakt, hoewel structurele uitdagingen op het gebied van betaalbaarheid en schaarste blijven bestaan.

Het aantal transacties van woningen is in 2025 toegenomen, hetgeen ook tot uitdrukking komt in het gehanteerde risicoprofiel. Dit resulteert in een iets lagere Bruto Aanvangsrendement (BAR) van 5,53% (2024: 5,58%).

De totale marktwaarde van het woningbezit van Wonen Zuid stijgt per saldo met € 144 miljoen (+6,8%). De totale waarde van het vastgoed in exploitatie (DAEB en niet DAEB), gewaardeerd tegen marktwaarde, bedraagt eind 2025 € 2,12 miljard (2024: € 1,98 miljard).

Beleidswaarde 2.0
Naast de marktwaarde wordt ook de beleidswaarde door Wonen Zuid opgesteld. Deze waarderingsgrondslag sluit beter aan bij de sociaalmaatschappelijke doelstelling van de corporatie, omdat zij uitgaat van het beleid van de corporatie en niet van het (kunnen) maximaliseren van de financiële waarde van het vastgoed. Daarnaast vervult de beleidswaarde een centrale rol binnen het (financieel) extern toezichtkader. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteren de beleidswaarde dan ook als belangrijke maatstaf.

Ook binnen Wonen Zuid wordt de beleidswaarde gebruikt om, zoals hierboven bij het financieel beleid is toegelicht, inzicht te krijgen in en sturing te geven aan de financiële (on)mogelijkheden. De beleidswaarde die Wonen Zuid hanteert sluit aan bij de definities van de Aw en het WSW en is mede gebaseerd op het eigen beleid en de eigen exploitatieprognoses van het vastgoed. 

Bij het bepalen van de beleidswaarde hanteert Wonen Zuid de door de overheid voorgeschreven uitgangspunten voor het huurbeleid. 

Wonen Zuid investeert structureel in de kwaliteit en instandhouding van het vastgoed. De conditie van het bezit wordt periodiek gemeten conform NEN 2767 en vormt de basis voor de meerjarige onderhoudsbegroting, met als doel minimaal een redelijke conditiescore te realiseren. In de beleidswaarde is het onderhoudsbeleid voor een periode van 60 jaar op clusterniveau verwerkt, waarmee de kwaliteit en duurzaamheid van het vastgoed op lange termijn worden geborgd.

De wijze waarop de beleidswaarde 2.0 wordt bepaald, is gebaseerd op een aantal uitgangspunten:

1. De disconteringsvoet waarmee in de beleidswaarde wordt gerekend, is vastgesteld op 4,22% voor DAEB bezit (4,17% in 2024) en 4,76% voor niet DAEB bezit (4,70% in 2024);
2. Er wordt uitgegaan van een kasstroomprognose over een periode van 60 jaar zonder eindwaarde;
3. Voor het planmatig onderhoud hanteert Wonen Zuid de meerjarenonderhoudsprognose, ingerekend per jaarschijf en op complexniveau;
4. Voor woningbezit met een slecht energielabel (E, F of G label) wordt een verplichte afslag op de beleidswaarde toegepast.

Volkshuisvestelijke bestemming
In de jaarrekening presenteren we het eigen vermogen op basis van marktwaarde. Zoals hierboven toegelicht zal Wonen Zuid, in lijn met haar beleid, de marktwaarde van de woningen nooit of pas op zeer lange termijn kunnen realiseren. Wonen Zuid heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB en niet-DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt ca. € 575 miljoen (2024 € 457 miljoen). Dit betekent dat ca. 27% van het totale eigen vermogen niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. 

Sensitiviteitsanalyse
De beleidswaarde van Wonen Zuid wordt bepaald aan de hand van uitgangspunten in het gekozen beleid. Aan de hand van een sensitiviteitsanalyse maken we inzichtelijk wat de effecten zijn van externe veranderingen (veranderingen in de markt met als gevolg een verandering in de disconteringsvoet) en interne veranderingen (aanpassing van beleidskeuze als het gaat om streefhuur en onderhoud). In onderstaande tabel worden drie scenario’s weergegeven: 

Toelichting waarde mutatie beleidswaarde 2024-2025
De mutatie in de beleidswaarde vastgoedbeleggingen wordt in het volgende schema samengevat:

Toelichting waarde mutatie

Voorraadmutatie
De beleidswaarde is als gevolg van de voorraadmutatie met 1,9% gestegen. Dit komt doordat in 2025 meer woningen aan de exploitatie zijn toegevoegd (173 woningen) via nieuwbouw en aankoop dan dat er woningen uit exploitatie zijn genomen (72 woningen) als gevolg van sloop, samenvoeging of verkoop. Per saldo heeft dit geleid tot een uitbreiding van de woningvoorraad en daarmee tot een positieve bijdrage aan de beleidswaarde.

Mutatie objectgegevens
De mutatie in objectgegevens laat een positief effect van 3,2% zien. In deze stap zijn wijzigingen in onder meer contracthuur, maximale huur, WOZ-waarde, energielabel en mutatiekans ten opzichte van 2024 verwerkt. De stijging wordt met name veroorzaakt door de gemiddelde toename van de contracthuur met 4,80%. Daarnaast heeft de verdere verduurzaming van de woningvoorraad, zichtbaar in een afname van het aantal woningen met energielabel E, F en G met 4,22%, een gunstig effect op de beleidswaarde. 

Wijzigingen waarderingsparameter marktwaarde
De wijzigingen in de waarderingsparameters van de marktwaarde leiden per saldo tot een lichte daling van de beleidswaarde. In deze stap zijn onder meer de effecten van prijs- en huurinflatie, bouw- en loonkostenontwikkeling en de disconteringsvoet verwerkt. De lagere prijsinflatie, die ook doorwerkt in een gematigde stijging van bouw- en loonkosten, heeft een beperkt positief effect. Daartegenover staat dat de reguliere huurstijging ten opzichte van 2024 met 0,09 procentpunt is afgenomen en dat de sociale disconteringsvoet licht is gestegen. Deze laatste twee effecten resulteren gezamenlijk in een beperkte neerwaartse bijstelling van de beleidswaarde.

Wijzigingen waarderingsparameter beleidswaarde
In deze mutatie komt het beleidsmatige kader van Wonen Zuid duidelijk tot uitdrukking. Per saldo daalt hierdoor de beleidswaarde met 2,8%. Deze ontwikkeling is het resultaat van een samenspel van positieve en negatieve effecten. Enerzijds zorgt de gemiddelde stijging van de beleidshuur (+0,6%) voor een opwaarts effect. Anderzijds leiden de bijgestelde onderhoudsnorm (-2,5%) en de hogere gemiddelde beheernorm (-1,2%) tot een neerwaarts effect. 

Toelichting fiscale positie
Het fiscaal resultaat over 2025 zoals opgenomen in de jaarrekening bedraagt € 10,4 miljoen positief. Wonen Zuid vormt met de 100%-deelnemingen in de verbindingenstructuur een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.

Verwerking fiscaliteit
Het fiscaal resultaat van Wonen Zuid wijkt af van het commercieel resultaat. Dit komt door afwijkende spelregels tussen de commerciële en fiscale winstbepaling zoals vastgelegd in de algemene fiscale wet- en regelgeving. De belangrijkste zaken, die mede resulteren in een verschil tussen de fiscale en commerciële winst, zijn:

• Fiscale afschrijvingen materiële vaste activa;
• Correctie onderhoudslasten;
• Waardeverandering materiële vaste activa;
• Renteaftrekbeperking (ATAD);
• Fiscale herinvesteringsreserve.

Toelichting latente belastingdruk
Voor tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van activa en verplichtingen wordt een latente belastingverplichting of -vordering gevormd. Latenties worden berekend op basis van het verwachte tarief in het jaar van realisatie, zoals de wet deze heeft vastgesteld. 

Onderstaand de balansposten waarvoor in de jaarrekening 2025 een latentie is gevormd:

Acute belasting boekjaar
De acute belastinglast over het boekjaar bedraagt € 2,7 miljoen. Dit betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar. Hierbij wordt rekening gehouden met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels berekend aan de hand van de belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum. 

ATAD regeling
Met ingang van 1 januari 2019 is de Europese ATAD richtlijn (Anti Tax Avoidance Directive) geïmplementeerd in de Nederlandse vennootschapsbelasting. Als gevolg hiervan is de aftrek van netto rentelasten (rentelasten minus rentebaten) beperkt door de zogenoemde generieke renteaftrekbeperking (earningsstrippingregeling).

Op grond van deze regeling is de renteaftrek gemaximeerd tot het hoogste van:

• 24,5% van de fiscale EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation hetgeen inhoudt de fiscale winst vermeerderd met afschrijvingen, het saldo van rentelasten en rentebaten en af en opwaarderingen); of
• € 1.000.000 (vaste drempel).

Voor zover het saldo van de netto rentelasten deze aftrekruimte overschrijdt, is de rente in het betreffende jaar fiscaal niet aftrekbaar. Niet aftrekbare rente kan onbeperkt worden doorgeschoven naar toekomstige jaren, voor zover in die jaren voldoende aftrekruimte beschikbaar is.

Eind 2025 bedraagt het cumulatieve saldo aan niet aftrekbare rente voor Wonen Zuid € 64,4 miljoen. Gelet op de structureel hoge rentelasten in verhouding tot de fiscale EBITDA is de € 1.000.000 drempel in de praktijk niet bepalend en wordt de renteaftrek primair begrensd door het percentage van de EBITDA.

Wonen Zuid heeft bezwaar gemaakt tegen de toepassing van de ATAD renteaftrekbeperking in de aanslagen vennootschapsbelasting vanaf 2019. De Belastingdienst heeft een uitspraak gedaan op het bezwaar tegen de aanslag 2019 en dit bezwaar afgewezen. Namens Wonen Zuid wordt beroep aangetekend tegen deze beslissing. 

Het financieel beleid van Wonen Zuid is primair gebaseerd op een tweetal pijlers: het hebben van positieve exploitatiekasstromen en het waarborgen van de financiële continuïteit op de langere termijn.

Exploitatiekasstromen
Ons doel is een gezonde verhouding te hebben tussen de inkomsten en uitgaven die betrekking hebben op de exploitatie. Als aan deze voorwaarden is voldaan kunnen onze investeringen worden uitgevoerd op basis van WSW-borging. Dit voor zover ze ook voldoen aan de overige borgingscriteria. Over 2025 is het volgende overzicht opgesteld, waarbij een doorkijk wordt gegeven voor de jaren 2026-2031 op basis van de begroting 2026.

Deze netto exploitatiekasstroom is niet één op één aan te sluiten met de kasstroom uit operationele activiteiten zoals opgenomen in de jaarrekening (onderdeel 3 kasstroomoverzicht).

In vergelijking met de begroting 2025 kan worden vastgesteld dat de gerealiseerde exploitatie en kasstromen over 2025 per saldo gunstiger uitvallen dan vooraf begroot. In de begroting werd uitgegaan van een positieve kasstroom van € 23,2 miljoen. De gerealiseerde kasstroom over 2025 bedraagt € 24,2 miljoen en ligt daarmee ongeveer € 1,0 miljoen boven de begroting. Dit positieve resultaat laat zien dat sprake is van solide financiële sturing en beheersing van de exploitatie gedurende het verslagjaar. De belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de begroting zijn opgenomen in volgende tabel:

Jaarresultaat 2025
Het functionele model van de winst- en verliesrekening biedt inzicht in het resultaat van onze operationele bedrijfsvoering. Binnen dit model worden opbrengsten en kosten transparant toegerekend aan de verschillende bedrijfsactiviteiten. Hierdoor ontstaat een goed onderbouwd beeld van de prestaties van Wonen Zuid. Aanvullend hierop geeft het kasstroomoverzicht inzicht in de feitelijke inkomende en uitgaande kasstromen die samenhangen met de uitgevoerde activiteiten en daarmee in de liquiditeitsontwikkeling.

De omvang van het gepresenteerde resultaat en het vermogen wordt in belangrijke mate beïnvloed door de gehanteerde waarderingsgrondslagen. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt gerekend met marktconforme uitgangspunten. Deze uitgangspunten vormen echter geen directe afspiegeling van de financiële mogelijkheden van Wonen Zuid, aangezien zij geen rekening houden met onze beleidskeuzes en -lijnen. Als maatschappelijke verhuurder van sociale huurwoningen staat bij Wonen Zuid het duurzaam voortzetten van sociale verhuur centraal.

Vanuit onze beleidsdoelstellingen kiest Wonen Zuid er bewust voor om woningen bij mutatie veelal niet tegen een marktconforme huur te verhuren en deze ook niet te verkopen wanneer dat vanuit financieel oogpunt gunstiger zou zijn. Deze weloverwogen keuzes onderstrepen onze maatschappelijke opdracht. Daarbij merken wij nadrukkelijk op dat een toename van het vermogen niet gelijkstaat aan een toename van beschikbare middelen in euro’s voor investeringen of andere uitgaven.

De daadwerkelijke financiële slagkracht van Wonen Zuid wordt primair bepaald door de structurele exploitatieresultaten en de mate waarin nieuwbouw en vastgoedverbeteringen financierbaar zijn. Deze financieringsmogelijkheden hangen nauw samen met de ontwikkeling van de beleidswaarde. Dit is een essentieel uitgangspunt bij de beoordeling van zowel de waarde van het vastgoed als de omvang van het vermogen. Het jaarresultaat en het vermogen kunnen daarom  niet worden geïnterpreteerd als een directe maatstaf voor de middelen die in de toekomst beschikbaar zijn voor het realiseren van onze volkshuisvestelijke ambities.

Het jaarresultaat is als volgt samengesteld:

Het positieve jaarresultaat 2025 bedraagt € 79,4 miljoen ten opzichte van € 2,3 miljoen negatief over 2024. In bovenstaande weergave is rekening gehouden met de functionele indeling.

Onderstaand een nadere duiding van de voornaamste verschillen.

Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille
Het operationele resultaat uit exploitatie bedraagt € 51,3 miljoen en is daarmee hoger dan het verantwoorde resultaat in 2024. Onderliggend zijn verschuivingen zichtbaar binnen de resultaatposten. De belangrijkste positieve effecten zijn toe te schrijven aan hogere huuropbrengsten (€ 6,5 miljoen) en lagere onderhoudskosten (€ 1,3 miljoen), terwijl de lasten voor verhuur- en beheeractiviteiten met € 1,3 miljoen zijn toegenomen.

Nettoresultaat waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Het positieve nettoresultaat uit waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille bedraagt in 2025 € 53 miljoen en is daarmee aanzienlijk beter dan de negatieve waardeverandering van € 23 miljoen in 2024. Deze verbetering wordt hoofdzakelijk verklaard door de stijging van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie in 2025.

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 5.3 Marktwaarde en beleidswaarde.

Belastingen en resultaat deelneming
Het fiscaal resultaat 2025 is lager dan begroot. Dit komt mede door de hogere (onderhouds)lasten en fiscale optimalisatie.

Vermogens- en solvabiliteitsontwikkeling
Naast sturing op de exploitatie-kasstroom koerst Wonen Zuid meerjarig op een dusdanige financiële positie om de financiële continuïteit van de organisatie te waarborgen en als een financieel betrouwbare partner gezien te worden. Concreet betekent dit dat we streven naar een ontwikkeling van een vermogen / solvabiliteit die ons voldoende mogelijkheden geeft om de activiteiten in het kader van ons strategisch voorraadbeheer uit te kunnen voeren. Dit betekent enerzijds dat Wonen Zuid boven de door de Aw berekende minimum wil blijven. Anderzijds wil Wonen Zuid ook geen vermogensontwikkeling hebben die leidt tot een vermogensovermaat. 

Ratio’s
In onderstaande tabel staan zowel de realisatie over de jaren 2025 en 2024 (volgens jaarrekening) als de gemiddelde ontwikkeling over de jaren 2026 - 2031 (volgens actuele meerjarenbegroting) van een aantal financiële kengetallen. Dit alles afgezet ten opzichte van de in- en externe normeringen.

Overige kengetallen

In 2025 heeft Wonen Zuid geen financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen verstrekt.

Algemeen 

Treasurystatuut / Treasurybeleid / Treasurymanual
In 2025 zijn het Treasurystatuut en het Treasurybeleid geevalueerd. Beide documenten zijn opnieuw vastgesteld. 

In 2025 heeft ook de jaarlijkse evaluatie van de Treasurymanual plaatsgevonden. 

Risicobeoordeling WSW
Wonen Zuid heeft in januari 2025 de risicobeoordeling over 2024 ontvangen. De door het WSW uitgevoerde risicobeoordeling heeft geleid tot een risicolabel “gemiddeld”. Dat is onveranderd ten opzichte van voorgaande jaren. Gelet op onze omvang en onze activiteiten vinden wij dit een voor ons passende risicoscore. Deze classificatie stelt ons in staat om onze voorgenomen activiteiten te blijven doorvoeren. Op 15 januari 2026 is de beoordeling over 2025 ontvangen. De risicoscore is onveranderd “gemiddeld” gebleven. 

Nieuwe normeringen in toezichtkader
AW en WSW hebben in 2024 de nieuwe normeringen bekend gemaakt. De norm LTV daalt van 85% (DAEB en TI) en 75% (niet-DAEB) naar 70% voor zowel TI, DAEB als niet-DAEB. De solvabiliteit wijzigt van 15% (DAEB en TI) en 40% (niet-Daeb) naar 30% voor beide. De ICR is ongewijzigd gebleven.

Specifiek Wonen Zuid

Borging WSW
WSW heeft Wonen Zuid op 7 juli 2025 per brief het nieuwe borgingsplafond toegekend. Toetsing van de geborgde schuld aan het borgingsplafond eind 2025  levert het volgende beeld op:

Bij de berekening van de geborgde schuld is rekening gehouden met het niet opgenomen deel van leningen met variabele hoofdsom en met twee leningen die Wonen Zuid heeft afgesloten die niet door WSW geborgd zijn (maar wel ten behoeve van de DAEB zijn afgesloten).

Renterisicoprofiel
Volgens ons Treasurybeleid mag het renterisico in enig jaar maximaal 15% bedragen. Het risicoprofiel per 31/12/2025 ziet er als volgt uit. 

Het renterisico blijft ruim onder de intern gestelde grens van 15%. 

Leningen
Eind 2025 heeft Wonen Zuid 96 leningen in portefeuille (inclusief obligolening). Twee leningen zijn afgesloten met gemeentegarantie van de gemeente Kerkrade, de overige leningen zijn door WSW geborgd. Op balansdatum bedraagt de totaal opgenomen schuld € 809 miljoen en de gemiddelde rente is 2,15%. Wanneer rekening wordt gehouden met de derivaten bedraagt de gemiddelde rente 2,17%. De marktwaarde van de lening portefeuille eind 2025 bedraagt € 656,7 miljoen. Voor nadere informatie over de leningenportefeuille wordt verwezen naar de toelichting op de jaarrekening. 

Derivaten
Wonen Zuid bezit eind 2025 een derivatenportefeuille met een onderliggende waarde van
€ 14 miljoen, bestaande uit 3 payer swaps. Deze derivaten zijn aangegaan bij een externe partij. De negatieve marktwaarde van de swaps bedraagt per eind 2025 € 1,0 miljoen. De gebruikte derivaten zijn passend en er is geen sprake van een speculatieve situatie. Er zijn geen margining-overeenkomsten aangegaan en er is geen sprake van break clausules. Contractueel heeft Wonen Zuid derhalve geen verplichtingen tot het aanhouden van reserves ingeval van rentedalingen. Voor nadere informatie over onze derivatenportefeuille wordt verwezen naar de toelichting op de jaarrekening.

Uitvoering mandaat 2025
Op basis van ons treasury jaarplan 2025 is  een mandaat verstrekt aan de treasury commissie voor een aantal transacties voor de jaarschijven 2025 en 2026. Alle in 2025 uitgevoerde acties passen binnen het afgegeven jaarmandaat.